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Processo:

I – Relatório:José Cícero dos Santos e Iolanda Miranda Quequi apelam da sentença de mov. 219.1, proferida nos autos de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança nº 0030785-42.2024.8.16.0014 ajuizada por Urbano Negócios Imobiliários Ltda., que julgou parcialmente procedentes os pedidos para (i) rescindir a relação locatícia e decretar o despejo, fixando prazo de 15 dias úteis para desocupação voluntária do imóvel, (ii) condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e impostos vencidos a partir de 05.06.2021 até a efetiva retomada do bem, com correção monetária pelo IPCA, multa moratória de 2% e juros de mora de 1% ao mês, a contar de cada vencimento, e (iii) rejeitar a cobrança das parcelas vencidas em 05.03, 05.04 e 05.05.2021, em razão da prescrição.Diante da sucumbência mínima da autora, condenou exclusivamente os réus ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, ressalvada a gratuidade da justiça.Sustentam os recorrentes que (i) a sentença é nula por não ter examinado adequadamente o pedido de inclusão da empresa Pastelaria Balalaika, atual ocupante do imóvel, no polo passivo da demanda, pois não requereram o chamamento ao processo, mas a formação do litisconsórcio com a possuidora direta, que será atingida pela ordem de despejo, (ii) a ausência de citação da ocupante impede que esta exerça o contraditório e torna inexequível a ordem de desocupação, (iii) não exercem a posse direta ou indireta do imóvel desde 2021, quando o locatário deixou o local e transferiu informalmente o ponto comercial, passando a posse a ser exercida exclusivamente pela Pastelaria Balalaika, (iv) a determinação de desocupação voluntária lhes impõe obrigação materialmente impossível, pois não possuem controle sobre o imóvel nem poder para retirar a atual ocupante, (v) o mandado de despejo deve ser expedido e cumprido diretamente contra a possuidora, independentemente de a locação originária ter sido celebrada apenas com os apelantes, (vi) não se pode impor aos recorrentes penalidade pelo descumprimento de obrigação cuja execução depende de terceiro, (vii) a locadora tinha conhecimento da saída do locatário, da ocupação do imóvel por terceiro e da inadimplência desde 2021, mas permaneceu inerte por mais de três anos antes do ajuizamento da ação, permitindo o aumento do débito, (viii) a conduta da apelada viola a boa-fé objetiva e o dever de mitigar o próprio prejuízo, não podendo o credor agravar deliberadamente os danos e depois exigir integralmente os valores acumulados, (ix) a prolongada inércia da locadora gerou legítima expectativa de desvinculação da relação locatícia, atraindo a aplicação da supressio, (x) a responsabilidade dos apelantes deve ser limitada aos débitos vencidos até a saída do locatário originário do imóvel, em 2021, com exclusão dos aluguéis, encargos e acréscimos posteriores, cuja cobrança deveria recair sobre a pessoa que efetivamente usufruiu do bem, (xi) a fiadora igualmente não pode responder integralmente por obrigações posteriores à saída do locatário e à ocupação do imóvel por terceira, sem sua anuência, e (xii) caso não seja possível definir de imediato o início da ocupação pela Pastelaria Balalaika, é necessária a produção de prova destinada a apurar a data em que a empresa ingressou no imóvel e, consequentemente, delimitar o período de responsabilidade dos recorrentes.Pedem, preliminarmente, a anulação parcial da sentença, com o retorno dos autos à origem para inclusão e citação da Pastelaria Balalaika e regular processamento da demanda.No mérito, requerem a reforma parcial da sentença para (i) incluir a atual ocupante no polo passivo e expedir contra ela mandado de desocupação forçada, (ii) reconhecer que a inércia da locadora contribuiu para o agravamento do débito, com a redução proporcional ou exoneração dos valores imputados aos apelantes após a saída do locatário, e (iii) afastar o prazo de desocupação voluntária fixado contra os recorrentes, direcionando a ordem à efetiva possuidora.Subsidiariamente, pleiteiam a expedição de ofícios ao condomínio do Shopping Topázio, às concessionárias de energia elétrica e água e à própria Pastelaria Balalaika, para apuração da data em que esta passou a ocupar o imóvel e delimitação temporal da responsabilidade dos apelantes.Contrarrazões no mov. 230.1, em que a apelada sustenta que (i) a atual ocupante é parte ilegítima para integrar o polo passivo, pois não mantém relação contratual com a locadora, ingressou no imóvel em razão de sublocação realizada sem consentimento escrito e exerce posse precária e irregular, (ii) não há prova da data em que ocorreu a transferência da posse ou da existência de vínculo jurídico direto entre a proprietária e a terceira, (iii) a sublocação não transfere à ocupante as obrigações do contrato originário nem afasta a responsabilidade do locatário e da fiadora, (iv) inexiste litisconsórcio necessário, pois a controvérsia contratual pode ser solucionada apenas entre locadora, locatário e fiadora, sem prejuízo de a terceira defender sua posse pela via própria, (v) a ocupação por terceiro não impede o cumprimento da ordem de despejo nem exige sua prévia inclusão e citação, (vi) promoverá a execução provisória do despejo para mitigar os prejuízos suportados, (vii) a tese de violação ao dever de mitigar o próprio prejuízo constitui inovação recursal, porque não foi deduzida nas contestações e está alcançada pela preclusão, em razão do princípio da eventualidade, (viii) a pretensão de inclusão da ocupante e de produção de provas destinadas a apurar o início de sua posse não pode ser examinada nos termos formulados no recurso, inclusive porque a questão já foi objeto de discussão processual própria, (ix) não permaneceu inerte, mas promoveu medidas destinadas à retomada do imóvel, inclusive pedido de tutela de urgência para desocupação, cuja ausência de exame pelo juízo não pode ser atribuída à autora, (x) a demora na retomada decorreu das dificuldades de localização e citação dos réus e da tramitação processual, não de comportamento omissivo da locadora, (xi) não estão presentes os pressupostos da supressio ou do duty to mitigate the loss, pois não houve criação de expectativa legítima de renúncia ao crédito nem conduta contraditória da credora, (xii) a situação difere dos precedentes invocados pelos apelantes, pois o imóvel permaneceu ocupado e não foi abandonado ou destruído por terceiro, (xiii) o locatário permanece responsável pelos aluguéis e encargos até a efetiva devolução do imóvel e entrega das chaves, não podendo beneficiar-se da sublocação irregular que ele próprio realizou, (xiv) a fiadora assumiu responsabilidade pelas obrigações locatícias até a restituição do bem e não foi exonerada pela ocupação de terceiro, pois o contrato exigia consentimento da locadora para a sublocação, e não anuência da garantidora, e (xv) eventual relação entre os apelantes e a atual ocupante não é oponível à locadora nem afasta a solidariedade estabelecida no contrato. Ao final, pugna pela manutenção da sentença.É o relatório.

II - Voto:Urbano Negócios Imobiliários Ltda. ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança em face de José Cícero dos Santos, locatário, e Iolanda Miranda Quequi, fiadora, alegando que as partes celebraram contrato de locação comercial em 24.03.2004, tendo por objeto a sala nº 10 e a garagem nº 01 do Shopping Topázio, posteriormente prorrogado por aditamento e, após o término do prazo ajustado, mantido por prazo indeterminado. Sustentou que o locatário sublocou o imóvel sem sua autorização e deixou de pagar os aluguéis a partir de fevereiro de 2021, requerendo a resolução do contrato, o despejo e a condenação solidária dos réus ao pagamento dos aluguéis, tributos e encargos contratuais.Iolanda apresentou contestação própria no mov. 155.1 alegando sua ilegitimidade passiva porque não teria anuído com a prorrogação da locação e a fiança não poderia subsistir indefinidamente. Requereu, ainda, a inclusão da atual ocupante do imóvel no polo passivo, o reconhecimento da prescrição das parcelas anteriores ao triênio que antecedeu o ajuizamento, a revisão dos encargos incidentes sobre a dívida, inclusive da multa moratória, e a observância do benefício de ordem.José Cícero, por sua vez, apresentou contestação no mov. 197.1, afirmando que não mais ocupava o imóvel, cuja exploração teria sido transferida à empresa Pastelaria Balalaika. Requereu a inclusão e citação da atual ocupante no polo passivo e o direcionamento da ordem de desocupação contra ela. Embora não tenha se oposto ao despejo, sustentou que não poderia responder pelos aluguéis e encargos posteriores à transferência da posse e postulou a delimitação temporal de sua responsabilidade.O feito seguiu seu curso e sobreveio a sentença de mov. 219.1, que julgou parcialmente procedentes os pedidos.
- Nulidade da sentença:Sustentam os apelantes que a sentença é nula por não ter examinado adequadamente o pedido de inclusão da empresa Pastelaria Balalaika, atual ocupante do imóvel, no polo passivo da demanda.Defendem que não requereram o chamamento ao processo, mas a formação do litisconsórcio com a possuidora direta, que será atingida pela ordem de despejo.Não lhes assiste razão.A sentença examinou expressamente a pretensão e afastou a necessidade de inclusão da atual ocupante no polo passivo, ao fundamento de que a sublocação irregular ou a ocupação do imóvel por terceiro não impede o despejo, cuja ordem é eficaz contra quem se encontre no bem.Não houve, portanto, omissão ou ausência de prestação jurisdicional, mas decisão contrária ao interesse dos apelantes.A insurgência quanto ao acerto dessa conclusão confunde-se com o mérito recursal e será examinada no tópico seguinte.Assim, rejeito a alegação de nulidade da sentença.
- Responsabilidade do locatário:O contrato de locação celebrado entre as partes veda expressamente a sublocação ou transferência do imóvel sem prévia e expressa autorização da locadora, conforme cláusula sexta do instrumento de mov. 1.4:

Os próprios apelantes admitem que José Cícero deixou o imóvel e transferiu informalmente o ponto comercial à empresa Pastelaria Balalaika, sem anuência da locadora.Assim, o imóvel vem sendo ocupado por terceiro estranho à relação contratual sem que tenha havido consentimento prévio e expresso da locadora, em contrariedade à expressa proibição de sublocação ou cessão da locação prevista no contrato.Mostra-se, então, viável o despejo, inclusive em face do atual ocupante do imóvel. A circunstância de a Pastelaria Balalaika não integrar o polo passivo não impede o cumprimento da ordem, que pode ser dirigida à parte recorrida ou ao atual ocupante, para que desocupe o bem, sob pena de despejo forçado.Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COMANDO DA SENTENÇA QUE ALCANÇA TANTO A LOCATÁRIA COMO QUALQUER OUTRO OCUPANTE DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE CONTRATO VERBAL COM A AGRAVADA. FATO NOVO E SEM RELAÇÃO COM O OBJETO DA LIDE. EVENTUAIS DIREITOS DA RECORRENTE QUE DEVEM SER BUSCADOS POR VIA AUTÔNOMA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0119530-06.2025.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA - J. 18.05.2026)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DECISÃO QUE INDEFERE PEDIDO DE CUMPRIMENTO DE MANDADO DE DESPEJO COMPULSÓRIO EM FACE DE TERCEIRO OCUPANTE – IRRESIGNAÇÃO DA PARTE AUTORA – PROCEDÊNCIA – SENTENÇA TRANSITADO EM JULGADO QUE RESCINDIU O CONTRATO DE LOCAÇÃO E DETERMINOU A EXPEDIÇÃO DE MANDADO DE DESPEJO – CONTRATO ORIGINÁRIO QUE PREVIA EXPRESSAMENTE A IMPOSSIBILIDADE DE SUBLOCAÇÃO OU EMPRÉSTIMO DO IMÓVEL – OCUPAÇÃO IRREGULAR – INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO QUE AUTORIZE A PERMANÊNCIA NO IMÓVEL – PRECEDENTES DO TJSP E DESTA CÂMARA CÍVEL – DECISÃO REFORMADA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0031752-37.2021.8.16.0000 - Paranavaí - Rel.: FERNANDO ANTONIO PRAZERES
2 VICE - J. 29.11.2021)
Importante ressaltar que não há notícia de aplicação de penalidade aos recorrentes pelo descumprimento da ordem de desocupação; a sentença apenas fixou prazo para a desocupação voluntária e, não sendo ela promovida, o despejo poderá ser cumprido contra o atual ocupante.Os apelantes defendem, ainda, que a responsabilidade pelos débitos deve ser limitada à saída do locatário do imóvel, em 2021, pois os aluguéis e encargos posteriores deveriam ser cobrados da pessoa que efetivamente usufruiu do bem.A alegação não procede.A sublocação era de responsabilidade do locatário, não da locadora, inexistindo relação jurídica entre esta e a atual ocupante. Enquanto não são entregues as chaves, permanece a relação principal entre locadora e locatário e eventual prejuízo deve ser discutido entre o locatário e a pessoa a quem transferiu o uso do imóvel, não imposto à locadora.O locatário continuou responsável pelos débitos contratuais até a entrega das chaves, não sendo possível limitar sua responsabilidade à data da conduta ilegal de repasse do imóvel a terceiro estranho ao contrato.Assim, cabe aos apelantes arcar com os débitos contratuais até a efetiva restituição do imóvel.Não prospera, igualmente, a alegação de que a locadora teria violado a boa-fé objetiva e o dever de mitigar o próprio prejuízo ao ajuizar a ação somente depois do acúmulo dos débitos.Os institutos da supressio e da surrectio são desdobramentos da boa-fé objetiva, duas faces de uma mesma moeda, que visam tutelar a confiança entre as partes sobre as circunstâncias da relação jurídica mantida ao longo do tempo sem o exercício de um direito de modo a surgir novo direito da situação aparente à contraparte.Sobre o tema, leciona Flávio Tartuce:
“A supressio (verwirkung) significa a supressão, por renúncia tácita, de um direito ou de uma posição jurídica, pelo seu não exercício com o passar dos tempos. Repisa-se que o seu sentido pode ser notado pela leitura do art. 330 do CC, que adota o conceito, eis que ‘o pagamento reiteradamente feito em outro local faz presumir renúncia do credor relativamente ao previsto no contrato’. [...] Ao mesmo tempo em que o credor perde um direito por essa supressão, surge um direito a favor do devedor, por meio da surrectio (erwirkung), direito este que não existia juridicamente até então, mas que decorre da efetividade social, de acordo com os costumes. Em outras palavras, enquanto a supressio constitui a perda de um direito ou de uma posição jurídica pelo seu não exercício no tempo; a surrectio é o surgimento de um direito diante de práticas, usos e costumes.”
(TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 6. ed., rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2016, p. 631)
A mera ausência de ajuizamento imediato da ação não importa renúncia ao crédito nem exonera os apelantes das obrigações expressamente assumidas. A permanência do terceiro no imóvel decorreu da transferência promovida pelo próprio locatário, em descumprimento à vedação contratual, não podendo os recorrentes transferir à locadora as consequências de sua própria conduta.Desse modo, a saída informal do locatário e a transferência irregular da ocupação à Pastelaria Balalaika não extinguiram a relação locatícia nem limitaram a responsabilidade dos apelantes, que permanece até a efetiva retomada do imóvel pela locadora.
- Responsabilidade da fiadora:Sustenta a fiadora que não pode responder integralmente por obrigações posteriores à saída do locatário e à ocupação do imóvel por terceira pessoa sem sua anuência.Não merece acolhimento a tese.O artigo 39 da Lei de Locações disciplina que “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado”.E da análise do contrato constata-se que a fiança foi expressamente convencionada para abranger as obrigações decorrentes da locação até a efetiva entrega das chaves:

A sublocação irregular não implicou a extinção da garantia, pois não houve modificação substancial da obrigação locatícia capaz de gerar a exoneração automática da fiadora.Veja-se que a relação jurídica existente é entre locadora, locatário (sublocador) e fiadora; a existência de um sublocatário irregular não modificou o contrato.A fiadora assumiu responsabilidade solidária pelas obrigações locatícias, não havendo fundamento para que a transferência irregular da ocupação promovida pelo locatário, em violação ao próprio contrato, seja utilizada para afastar a garantia.
- Conclusão:Diante do exposto, nego provimento ao apelo, majorando a verba honorária para 11% do valor da condenação, como determina o §11 do art. 85 do CPC, respeitados os benefícios da justiça gratuita.III - Decisão: