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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de Embargos de Declaração opostos por Graúna Construções Civis Ltda. contra o acórdão lavrado no mov. 21.1, dos autos de Apelação Cível nr. 0079351-85.2025.8.16.001 Ap, que restou assim ementado:
“Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS JULGADA PROCEDENTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO, PLEITO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, INDENIZAÇÃO POR TAXA DE FRUIÇÃO E RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL NÃO CARACTERIZADO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS QUE AFASTA APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL, SOB PENA DE BIS IN IDEM. TERMO INICIAL DA TAXA DE FRUIÇÃO FIXADO DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. RECURSO DE APELAÇÃO 01 PROVIDO PARCIALMENTE PARA CONCEDER JUSTIÇA GRATUITA AO RÉU E RECURSO DE APELAÇÃO 02 NÃO PROVIDO, MANTENDO A SENTENÇA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual, reintegração de posse, pagamento de IPTU em atraso e indenização por perdas e danos decorrentes da ocupação indevida de imóvel, com fixação da taxa de fruição a partir da constituição formal do estado de mora, com a rejeição da aplicação da multa contratual prevista no contrato. O recurso do réu busca afastar a rescisão e a reintegração com base na teoria do adimplemento substancial, enquanto a autora pleiteia a inclusão da multa contratual e alteração do termo inicial da taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão dos autos discute se é cabível a rescisão contratual e a reintegração de posse em razão do inadimplemento do compromissário comprador, bem como da aplicação da multa contratual prevista no contrato, a fixação do termo inicial da taxa de fruição e a concessão da gratuidade da justiça ao espólio. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O inadimplemento do réu foi relevante, correspondendo a cerca de um terço do preço total, afastando a aplicação da teoria do adimplemento substancial e justificando a rescisão contratual e reintegração de posse. 4. A multa contratual de 11% foi afastada para evitar excesso sancionatório, pois a vendedora já foi compensada pela retenção de 25% dos valores pagos e pela taxa de fruição, garantindo equilíbrio contratual e evitando bis in idem. 5. A taxa de fruição foi fixada a partir da constituição formal em mora (20/02/2019), pois não há prova segura da data em que o imóvel passou a ser efetivamente utilizado para fins residenciais ou econômicos antes desse marco. 6. Foi concedida a gratuidade da justiça ao Espólio, diante da insuficiência de recursos do acervo hereditário para suportar custas e despesas processuais sem prejuízo da partilha. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação 01 conhecida e provida parcialmente para conceder os benefícios da justiça gratuita ao réu; Apelação 02 conhecida e negada provimento, mantendo a sentença. Tese de julgamento: Em caso de rescisão contratual por inadimplemento relevante em compromisso de compra e venda de imóvel, a aplicação da teoria do adimplemento substancial é afastada quando o saldo devedor representa parcela significativa do preço, autorizando a reintegração de posse e a resolução do contrato, cabendo ao comprador a restituição de parte dos valores pagos com retenção proporcional pela vendedora para recomposição de custos, sendo vedada a cumulação da multa contratual prevista em cláusula penal com a taxa de fruição e a retenção, para evitar excesso sancionatório, e a taxa de fruição deve ser fixada a partir da constituição formal em mora, salvo prova segura de fruição econômica anterior. _________ Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 406, § 1º, 413, 475 e 498; CDC, art. 51, IV; CPC, arts. 85, § 14, 98 e 1.013, § 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.051.270, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 04.08.2011; STJ, REsp 1.581.505, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 18.08.2016; TJPR, Apelação Cível 0021743- 71.2021.8.16.0014, Rel. Des. Elizabeth Maria de Franca Rocha, 10ª Câmara Cível, j. 27.06.2022; TJPR, Apelação Cível 0003377-63.2020.8.16.0193, Rel. Des. Angela Khury, 20ª Câmara Cível, j. 22.03.2024; TJPR, Apelação Cível 0023032- 62.2014.8.16.0021, Rel. Des. Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, 20ª Câmara Cível, j. 13.02.2026; TJPR, Apelação Cível 0000563-70.2025.8.16.0042, Rel. Des. Domingos José Perfetto, 20ª Câmara Cível, j. 04.07.2025; TJPR, Apelação Cível 0073682-22.2023.8.16.0014, Rel. Des. Ricardo Augusto Reis de Macedo (substituto), 19ª Câmara Cível, j. 23.09.2024; Súmula nº 543/STJ. Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que o contrato de compra e venda do terreno foi rescindido porque o comprador não pagou uma parte importante do valor combinado, mesmo depois de ser avisado. Por isso, o vendedor tem direito a retomar o imóvel e receber o valor do IPTU atrasado, além de uma indenização pelo uso do terreno desde que o comprador foi avisado da dívida. O comprador terá de devolver parte do que pagou, porque já cumpriu parte do contrato, e não terá que pagar a multa de 11% prevista no contrato, para evitar que ele seja punido duas vezes pelo mesmo motivo. Também foi concedida a gratuidade da justiça para o comprador, pois ele não tem dinheiro para pagar as despesas do processo. A decisão foi tomada para garantir justiça e equilíbrio entre as partes, considerando o atraso no pagamento e o uso do imóvel.”
Irresignado, o Apelante opôs Embargos de Declaração sustentando, em síntese, a existência de contradição quanto ao afastamento da multa contratual de 11%, prevista na Cláusula Segunda, § 1º, do instrumento. Argumenta que o acórdão reconheceu expressamente que o inadimplemento do Embargado foi relevante, expressivo em termos econômicos e temporalmente prolongado, bem como que o pagamento do preço constitui a obrigação nuclear do compromissário comprador, de modo que, havendo previsão contratual de cláusula penal, seria contraditório manter sua rejeição. Invoca o art. 408, do CC, para afirmar que a cláusula penal constitui obrigação autônoma, de caráter sancionatório e indenizatório, que não se confunde com a fixação de aluguéis devidos pela fruição do bem.Alega omissão quanto ao enfrentamento do entendimento firmado no julgamento do Recurso Especial nº 2.024.829/SC, pelo STJ, no sentido da possibilidade de cumulação da cláusula penal compensatória com a taxa de ocupação do imóvel, bem como quanto a precedente desta Câmara Cível que assenta a compatibilidade entre multa contratual e taxa de fruição, por se tratar de institutos distintos, sem configuração de bis in idem.Sustenta o acórdão assentou como premissa que a indenização pela fruição é devida desde o momento em que o ocupante passa a extrair efetiva utilidade econômica do imóvel, mas concluiu por fixar o marco na constituição formal em mora, ocorrida em 20/02/2019, ao fundamento de ausência de prova segura da data da edificação ou do início da utilização residencial. Afirma que o próprio Espólio, em suas manifestações e nas razões de apelação, reconheceu que no terreno foi construída casa e que o imóvel é utilizado como residência da família, circunstância invocada, inclusive, para tentar afastar a reintegração de posse, de modo que a utilização residencial estaria admitida nos autos. Acrescenta, assim, haver omissão quanto à análise dessa confissão ou admissão, bem como quanto à possibilidade de fixação do termo inicial desde a posse do Réu ou, subsidiariamente, desde o primeiro inadimplemento contratual, ocorrido no ano de 2003.Requer, ao final, o acolhimento dos aclaratórios, com fundamento no art. 494, II, do CPC, para que seja reconhecida a exigibilidade da multa contratual de 11% e para que o cômputo da taxa de fruição tenha início desde a posse indevida do imóvel ou, subsidiariamente, desde o primeiro inadimplemento contratual.Intimado, o Embargado não se manifestou (mov. 11). Vieram-me conclusos. É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Os embargos são tempestivos e, presentes os demais requisitos de admissibilidade, deles conheço.Antes do exame pontual das insurgências, convém delimitar o âmbito de cognição próprio dos embargos de declaração. Nos termos do art. 1.022, do CPC, o recurso destina-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão sobre ponto ou questão a cujo respeito devia o juiz pronunciar-se de ofício ou por provocação, e corrigir erro material.A contradição que autoriza os aclaratórios é aquela interna ao julgado, verificável entre as premissas adotadas e a conclusão alcançada, ou entre a fundamentação e o dispositivo. Não se confunde com o desalinhamento entre o entendimento adotado pelo órgão colegiado e a tese sustentada pela parte, que traduz mero inconformismo com o mérito da decisão. De igual modo, a omissão pressupõe silêncio sobre questão relevante efetivamente submetida ao julgamento, não se caracterizando quando o órgão julgador adota fundamentação suficiente e enfrenta os argumentos capazes, em tese, de infirmar a conclusão, na exata dicção do art. 489, § 1º, IV, do CPC, que não impõe o rebatimento exaustivo de cada precedente ou dispositivo invocado pelos litigantes.Fixadas tais premissas, passo ao exame das alegações.
1. – A alegada contradição quanto ao afastamento da multa contratual de 11%.
Sustenta a Embargante que o acórdão incorreu em contradição ao reconhecer a relevância do inadimplemento e, simultaneamente, manter afastada a cláusula penal de 11%.Sem razão, contudo.As duas proposições apontadas como contraditórias operam em planos jurídicos distintos e são logicamente compatíveis entre si. O reconhecimento do inadimplemento relevante — apoiado no dado, admitido pelo próprio Espólio, de que o pagamento alcançou aproximadamente 66,976% do preço histórico, e na apuração pericial de saldo devedor de R$ 43.306,07 em abril de 2023 e de R$ 129.704,86 em novembro de 2024 (mov. 234.2) — prestou-se a afastar a teoria do adimplemento substancial e a legitimar o exercício, pela vendedora, do direito de resolução previsto no art. 475, do CC, com a consequente reintegração de posse.Já o afastamento da multa contratual não decorreu de negativa do inadimplemento, mas de juízo de proporcionalidade sobre a extensão da resposta sancionatória, realizado à luz do art. 413, do CC, que impõe a redução equitativa da penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando o montante se revelar manifestamente excessivo, e do art. 51, IV, do CDC, cuja incidência foi expressamente reconhecida na decisão saneadora e não foi impugnada.Reconhecer o inadimplemento e, ao mesmo tempo, conter a acumulação de encargos sancionatórios não é contradizer-se, ao contrário, é decidir em dois momentos distintos do silogismo, o do an debeatur da resolução e o do quantum da recomposição patrimonial. Tanto assim que o acórdão embargado expressamente registrou que o cumprimento parcial expressivo do contrato, "embora insuficiente para caracterizar adimplemento substancial, não pode ser ignorado para fins de controle da penalidade", em passagem que revela a plena coerência interna do julgado.
2. – A alegada omissão quanto aos precedentes invocados.
Tampouco se verifica omissão no enfrentamento da tese de compatibilidade entre cláusula penal e taxa de fruição.A decisão colegiada não afirmou, em abstrato, a incompatibilidade entre os institutos. Ao contrário, consignou de modo expresso que, "em tese, a cláusula penal compensatória e a indenização pela fruição podem coexistir quando tiverem fundamentos autônomos e quando não houver sobreposição indenizatória", advertindo, na sequência, que "a análise não pode ser feita de modo puramente formal", por ser indispensável verificar, no caso concreto, se a cumulação preserva a proporcionalidade e o equilíbrio contratual.Foi exatamente esse exame concreto que conduziu à rejeição da multa. A vendedora, na hipótese dos autos, já foi contemplada com dois mecanismos autônomos de recomposição patrimonial: a retenção de 25% sobre os valores efetivamente pagos pelo compromissário comprador, destinada a recompor despesas administrativas, custos operacionais e a frustração do negócio, e a taxa de fruição, a ser apurada em liquidação, destinada a remunerar a privação do uso do bem. A imposição de uma terceira verba, sem demonstração de dano autônomo não abrangido pelas anteriores, redundaria em duplicação da compensação pelo mesmo fato gerador.A conclusão foi ainda amparada em três precedentes, entre os quais julgado desta própria 19ª Câmara Cível (Apelação Cível nº 0073682-22.2023.8.16.0014, Rel. Des. subst. Ricardo Augusto Reis de Macedo, j. 23.09.2024), o que evidencia fundamentação suficiente e específica sobre o ponto.Cabe esclarecer, ainda, e apenas para afastar qualquer dúvida interpretativa, que o precedente do Superior Tribunal de Justiça invocado pela Embargante não infirma a solução adotada. No julgamento do Recurso Especial nº 2.024.829/SC, a cumulação admitida deu-se entre a cláusula penal de retenção de 25% dos valores pagos e a taxa de ocupação do imóvel, tendo-se ali assentado que, ausente peculiaridade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% em favor do vendedor, cobrando-se a taxa de ocupação separadamente. Trata-se, precisamente, da solução aplicada nestes autos: retenção de 25% mais taxa de fruição. O que a Embargante persegue é o acréscimo de uma terceira rubrica sancionatória, sobreposta à retenção já deferida, hipótese que o paradigma não contempla. Fica, com isso, prestado o esclarecimento, sem qualquer alteração no resultado do julgamento.
3. – A alegada omissão e contradição quanto ao termo inicial da taxa de fruição.
Também neste capítulo não se identificam os vícios apontados.A Embargante afirma haver contradição entre a premissa de que a taxa de fruição é devida desde a efetiva extração de utilidade econômica do bem e a conclusão que fixou o marco inicial em 20/02/2019, bem como omissão quanto à admissão, pelo Espólio, da existência de edificação e de uso residencial familiar.Ocorre que o acórdão embargado enfrentou expressamente essa exata circunstância. Consignou, com todas as letras, que o Espólio-réu afirmou em suas manifestações e no recurso de Apelação que no terreno foi construída casa e que o imóvel serve de residência à família, tendo invocado tal fato para tentar obstar a reintegração de posse, e reconheceu que essa alegação "impede que se trate o imóvel, em termos práticos, como se jamais tivesse sido utilizado". Não há, portanto, silêncio sobre o ponto; há enfrentamento explícito, em sentido diverso do pretendido.E a razão pela qual tal admissão não conduziu à antecipação do termo inicial foi igualmente explicitada, residindo em distinção que desfaz por completo a alegada contradição: o acórdão não negou a fruição do bem, mas a existência de prova segura quanto à data em que ela se iniciou. A perícia registrou não terem sido apresentados documentos comprobatórios da existência, extensão, valor, regularidade ou data de eventual benfeitoria (mov. 210.2). Afirmar que há casa construída e que a família nela reside não equivale a demonstrar quando a construção foi erguida, quando passou a ser habitada e desde quando houve proveito econômico concreto — e era precisamente esse o fato constitutivo da pretensão recursal deduzida pela Autora, a ela incumbindo o respectivo ônus probatório, na forma do art. 373, I, do CPC.Nem se diga que o acórdão deixou de examinar os marcos subsidiários. Ambos foram expressamente rejeitados, com fundamentação própria: a fixação desde a posse inicial foi afastada por pressupor, sem prova segura, utilização econômica equiparável à moradia desde 2001; e a fixação desde o inadimplemento de 2003 foi rejeitada porque "inadimplemento e fruição econômica não são fatos necessariamente coincidentes", sendo certo que, em se tratando de lote, a mora no pagamento não demonstra, por si só, a existência de edificação, ocupação residencial ou proveito econômico concreto.Optou-se, pois, por critério objetivo, documentado e processualmente seguro, qual seja, a notificação constitutiva de mora de 20/02/2019, expressamente qualificado no acórdão como solução que "evita solução especulativa". O que a Embargante pretende, sob a roupagem de contradição e omissão, é a rediscussão da valoração do conjunto probatório e a obtenção de efeito modificativo, finalidade estranha à via eleita.
4. – Da correção de ofício de inexatidões materiais.
Não obstante a rejeição dos embargos, cumpre sanar, de ofício e sem qualquer efeito infringente, duas impropriedades formais do acórdão embargado, na forma autorizada pelo art. 494, I, do CPC.A primeira consiste em erro material na ementa, na qual a locução bis in idem figura em posição deslocada, comprometendo a inteligibilidade do enunciado. Assim, onde se lê "PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS QUE AFASTA APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL, SOB PENA DE . TERMO INICIAL DA TAXA DE FRUIÇÃO BIS IN IDEM FIXADO DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO", leia-se "PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS QUE AFASTA A APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL, SOB PENA DE BIS IN IDEM. TERMO INICIAL DA TAXA DE FRUIÇÃO FIXADO DE ACORDO COM AS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO".A segunda diz respeito à redação da tese de julgamento, que, ao afirmar ser "vedada a cumulação da multa contratual prevista em cláusula penal com a taxa de fruição e a retenção", comporta leitura como enunciado geral e absoluto, em descompasso com a ratio decidendi, que assentou a possibilidade de coexistência em tese e o afastamento apenas em razão das circunstâncias concretas. Para adequar o verbete à fundamentação efetivamente adotada, o trecho passa a ter a seguinte redação: "sendo vedada a cumulação da multa contratual prevista em cláusula penal com a taxa de fruição e com a retenção percentual quando ausente a demonstração de dano autônomo não abrangido por essas verbas, sob pena de excesso sancionatório".Trata-se, em ambos os casos, de mero saneamento redacional, que não altera o conteúdo decisório nem o resultado do julgamento.
5. – O prequestionamento.
Por fim, ainda que rejeitados os embargos, consideram-se prequestionados os dispositivos legais invocados pela embargante, na forma do art. 1.025, do CPC, sendo desnecessária a menção expressa a cada um deles para fins de acesso às instâncias extraordinárias.
6. - Conclusão.
Diante do exposto, voto pelo conhecimento e rejeição dos embargos de declaração, corrigindo de ofício o erro material da ementa e a redação da tese de julgamento, nos termos da fundamentação, mantido no mais o acórdão embargado em sua integralidade.É como voto.