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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de mov. 53.1, proferida na Ação Declaratória de Nulidade do Contrato c/c Restituição de Valores Pagos e Pedido de Tutela de Urgência nº 0016876-97.2025.8.16.0045, movida por ELISANGELA CRISTINA BARBOSA ARAUJO FUZINELLI em face de PRESTIGE INCORPORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA., em tramite perante o juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Arapongas, julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial, nos seguintes termos:
Ante o exposto, com resolução do mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão formulada por ELISANGELA CRISTINA BARBOSA ARAUJO FUZINELLI em face de PRESTIGE INCORPORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA para: (a) reconhecer a resilição extrajudicial do Contrato de Concessão Real de Direito de Uso nº 15640-0361-MAS-2SM-06, ocorrida em 29.08.2025; (b) condenar a requerida à restituição simples dos valores pagos pela autora de R$10.857,00 (mov. 1.5/1.6), acrescidos de correção monetária pelo IPCA, desde cada desembolso, nos termos do art. 389, parágrafo único, do CC, e juros de mora pela taxa SELIC, (deduzido o IPCA) a partir do trânsito em julgado (art. 406, §1º, do CC); (c) autorizar, sobre o montante pago pela autora, a retenção de (c.1) cláusula penal no percentual de 10%;.Fixo os honorários advocatícios em 10% do valor atualizado da condenação (após a dedução da multa).Diante da sucumbência parcial, condeno a autora no pagamento de 30% das custas processuais e honorários advocatícios e as requeridas no pagamento de 70% das referidas verbas.
Irresignada com os termos da sentença, PRESTIGE INCORPORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA
interpôs o presente recurso de apelação (mov. 58.1) para a reforma da r. sentença, pedido que se fundamenta nas seguintes alegações:
a) “a parte apelante entende que a r. sentença merece reforma no que se refere à revisão do percentual estabelecido a título de cláusula penal, que foi reduzido de 25% para 10% sobre o valor efetivamente pago”; b) “justifica-se a retenção na porcentagem indicada porque o contrato, por sua natureza, permite que o contratante se hospede na rede hoteleira Mabu durante todo o período de vigência. Isso quer dizer que, uma vez celebrado o contrato, o Mabu deve garantir a disponibilidade de quartos, não apenas para a apelada, mas para toda a gama de clientes que celebraram idênticos contratos. O que afeta, obviamente, a disponibilidade de quartos para outras modalidades de contratação, independentemente do efetivo uso do produto pela parte apelada”; c) “por previsão das cláusulas 7.2.5 e 7.3.1, a comissão de intermediação, ou corretagem, também é passível de retenção por ocasião da denúncia contratual”; d) “o imóvel já se encontrava disponibilizado para uso desde a assinatura do contrato em 31/07/2025, considerando que a apelada arcou com o valor mínimo de integralização para uso já com o pagamento da entrada no valor de R$ 10.000,00”, e que “a taxa de fruição é devida, eis que calculada de forma proporcional aos dias efetivamente disponibilizados (da assinatura até a data de rescisão)”.Assim, requer o provimento do presente recurso para restabelecer a cláusula penal em 25% dos valores pagos; bem como para que seja reconhecida válida a cobrança da comissão de intermediação e da taxa de fruição, visto a conformidade legal e a expressa anuência da parte Apelada. Por fim, pugna pela redistribuição do ônus sucumbencial para que seja realizada o adequado fracionamento da sucumbência.Contrarrazões apresentada em mov. 62.1. É o relatório.

2.
VOTO E SEUS FUNDAMENTOSEstão presentes os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, preparo e tempestividade), devendo o recurso ser conhecido.Para melhor compreensão, cumpre transcrever as seguintes passagens do relatório da sentença:
“ELISANGELA CRISTINA BARBOSA ARAUJO FUZINELLI ajuizou ação de conhecimento em face de PRESTIGE INCORPORAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA. A autora alegou ter firmado contrato de multipropriedade em 31.07.2025, no valor total de R$70.847,00, após abordagem realizada durante hospedagem em hotel turístico, sustentando que foi submetida a técnicas agressivas de venda, pressão psicológica e informações insuficientes acerca das cláusulas contratuais. Aduziu que, poucos dias após a contratação, exerceu o direito de arrependimento e solicitou o cancelamento do contrato, bem como a restituição dos valores pagos, contudo a requerida apresentou proposta de cancelamento com retenções reputadas abusivas, exigindo inclusive pagamento complementar. Sustentou a incidência do CDC, a nulidade das cláusulas contratuais abusivas, a ocorrência de vício de consentimento e publicidade enganosa, bem como o direito à restituição integral dos valores desembolsados, no montante de R$10.857,00, ou, subsidiariamente, à devolução de 90% dos valores pagos ou limitação da retenção a 10%. Requereu, ainda, a concessão de tutela de urgência para suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, vedação de cobranças judiciais e extrajudiciais, impedimento de inscrição de seu nome em cadastros de inadimplentes e proibição de rescisão automática do contrato durante o trâmite da demanda.Despacho solicitando o esclarecimento quanto ao pedido de urgência (mov. 10). Juntada à procuração (mov. 12.2). Não concedida a liminar (mov. 15). Despacho inicial, com inversão do ônus da prova (mov. 22).Citada a requerida, foi apresentada contestação (mov. 39). Preliminarmente, alegou a incompetência territorial. No mérito, esclareceu que as partes celebraram contrato de concessão de direito real de uso em 31.07.2025, no valor de R$ 70.847,00, tendo a autora pago R$ 10.857,00, sustentando tratar-se de negócio jurídico análogo ao regime de multipropriedade. Alegou que o pedido de cancelamento ocorreu após o prazo de sete dias previsto no art. 49 do CDC, caracterizando mero arrependimento posterior motivado por razões financeiras pessoais da autora. Defendeu a regularidade contratual e o cumprimento do dever de informação, afirmando que as cláusulas 7.2.5 e 7.3.1 previam expressamente os encargos incidentes em caso de resolução ou resilição contratual, os quais também constariam no Termo de Verificação firmado pela autora. Sustentou, ainda, inexistir vício de consentimento, pressão psicológica ou publicidade enganosa, aduzindo que as alegações da autora seriam genéricas e desacompanhadas de prova. A requerida também sustentou a impossibilidade de revisão contratual genérica, por aplicação analógica da Súmula 381 do STJ, ante a ausência de indicação específica das cláusulas supostamente abusivas. Quanto aos encargos contratuais, defendeu a legalidade da cláusula penal, da comissão de corretagem, da taxa administrativa, da taxa de fruição e da taxa de manutenção, com fundamento na Lei nº 13.777/2018, nos arts. 1.358-B, 1.358-J e 1.358-K do Código Civil e no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, além da jurisprudência do STJ e do TJPR, especialmente o Tema 938 e o Tema 1002 do STJ. Ao final, sustentou que os encargos contratuais superariam os valores pagos pela autora, resultando saldo devedor em favor da requerida no valor de R$ 3.573,64, requerendo a improcedência dos pedidos iniciais, bem como o reconhecimento de que eventual incidência de juros moratórios somente ocorreria após o trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ, além do indeferimento da inversão do ônus da prova.Impugnação à contestação (mov. 44).Em fase de especificação de provas, a parte autora pediu o julgamento antecipado (mov. 49).A parte ré pediu a produção de prova oral (mov. 50).”
Os pedidos, como visto, foram julgados parcialmente procedentes para i) reconhecer a resilição extrajudicial do Contrato de Concessão Real de Direito de Uso nº 15640-0361-MAS-2SM-06, ocorrida em 29.08.2025 e ii) condenar a requerida à restituição simples dos valores pagos pela autora de R$10.857,00 (mov. 1.5/1.6), acrescidos de correção monetária pelo IPCA, desde cada desembolso, nos termos do art. 389, parágrafo único, do CC, e juros de mora pela taxa SELIC, (deduzido o IPCA) a partir do trânsito em julgado (art. 406, §1º, do CC); (c) autorizar, sobre o montante pago pela autora, a retenção de (c.1) cláusula penal no percentual de 10%;No recurso, pede a recorrente a o restabelecimento da cláusula penal em 25% dos valores pagos, e o reconhecimento da validade da cobrança da comissão de intermediação e taxa de fruição.Feito esse histórico, passa-se à análise do recurso conforme a ordem dos temas nele dispostos.
Da cláusula penalTrata-se de insurgência da apelante para o restabelecimento da cláusula penal em 25% dos valores pagos. Da análise dos autos e documentos acostados, observa-se que o “Instrumento Particular De Contrato De Concessão Real De Uso e Outras Avenças” foi celebrado em 31.07.2025, pelo preço total de R$ 70.847,00. A autora pagou R$ 10.857,00 e solicitou o cancelamento em 12.08.2025, isto é, apenas doze dias depois da contratação. A sentença reconheceu a resilição extrajudicial em 29.08.2025. Esses dados materiais foram admitidos pela própria ré nas peças defensivas e não constituem objeto de controvérsia recursal.O instrumento contratual, por sua vez, prevê a cumulação das seguintes deduções: taxa administrativa correspondente a 10% do valor do contrato, comissão de intermediação, cláusula penal de 25% dos valores pagos e devidos, taxa de fruição, encargos de manutenção e outros valores acessórios. Também prevê que eventual saldo em favor do consumidor seria devolvido em doze parcelas.Dessa forma, o negócio celebrado tem por objeto concessão de direito real de uso de unidade hoteleira em sistema de utilização compartilhada, denominado time sharing, submetendo-se às normas da multipropriedade e, simultaneamente, ao Código de Defesa do Consumidor.A autora aparece como destinatária final do serviço, enquanto a ré exerce profissionalmente a atividade de comercialização e administração do empreendimento. Incidem, assim, os artigos 2º, 3º, 6º, III, 46, 47 e 51 do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo das disposições do Código Civil e, no que compatível com as peculiaridades do contrato, da Lei nº 4.591/1964.Caracterizada a relação de consumo, passa-se à análise da aplicação da cláusula penal.A Cláusula Penal possui previsão nos artigos 408 e seguintes do Código Civil, como uma forma de penalizar o devedor que culposamente deixar de cumprir a obrigação ou der causa à rescisão do contrato. No caso em tela, tendo em vista que o contrato foi assinado após o ano de 2018 e que o objeto do contrato se trata de unidade de condomínio em edificações, aplica-se a Lei 4.591/1964 alterada pela Lei 13.786/2018, em especial o disposto no artigo 67-A, inciso II:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:[...]II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
No contrato, Cláusula “7.2.5. Resolvido este Contrato por ato do CLIENTE MY MABU, a PRESTIGE lhe devolverá os valores até então pagos, atualizados pelo Índice de Correção, deduzindo as seguintes verbas: (a) taxa administrativa no importe de 10% (dez por cento) do valor do preço indicado na Alínea “D.1”, do Quadro Resumo, monetariamente atualizado pelo Índice de Correção; (b) comissão de intermediação; (c) Encargos Moratórios eventualmente pagos e/ou devidos até a data da resolução; (d) cláusula penal à ordem de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e devidos até a data da resolução, monetariamente atualizada pelo Índice de Correção; (e) tributos incidentes sobre os valores pagos à PRESTIGE; (f) Taxas de Manutenção devidas até a data da resolução; (g) taxa de fruição fixada de acordo com o abaixo disposto; (h) valores necessários à reparação de danos e perdas eventualmente causados à UNIDADE e/ou seus Acessórios pelo CLIENTE MY MABU, seus familiares, empregados, prepostos e/ou terceiros por ele autorizados a ocupar a UNIDADE durante o Período de Utilização; (i) custas, despesas judiciais e/ou extrajudiciais e honorários advocatícios, de 10% na hipótese de cobrança extrajudicial e de 20% se judicial, eventualmente incorridos.”Assim,
há amparo legal para a fixação de cláusula penal nos contratos e o percentual requerido está dentro do limite legal de 25% dos valores pagos. Essa conclusão, inclusive, está de acordo com o entendimento que vem sendo adotado pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em casos semelhantes, conforme se pode conferir:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS, REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA – MULTIPROPRIEDADE – INCIDÊNCIA DE ENCARGOS RESCISÓRIOS, EM RAZÃO DENÚNCIA DO CONTRATO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, QUE RECONHECEU A ABUSIVIDADE DA COBRANÇA [...] CLÁUSULA PENAL FIXADA EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE AS PARCELAS PAGAS – PERCENTUAL QUE SE REVELA INADEQUADO – APLICAÇÃO DA LEI Nº. 13.786/2018, ART. 67-A, II, QUE PERMITE APLICAÇÃO DA PENALIDADE EM ATÉ 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) SOBRE A QUANTIA PAGA – FIXAÇÃO NO PERCENTUAL CONSOANTE DO CONTRATO E PLEITEADO PELA INCORPORADORA, DE 20% (VINTE POR CENTO), SOBRE A QUANTIA PAGA [...] SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0013416-89.2021.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 25.07.2023) – destaquei
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO E REVISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO. MULTIPROPRIEDADE. SISTEMA DE USO COMPARTILHADO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA (TIME SHARING). PRETENSÃO INICIAL DE RESILIÇÃO DO CONTRATO E REVISÃO DE CLÁUSULAS DITAS ABUSIVAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA RÉ. [...] 3) PLEITO DE MAJORAÇÃO DO VALOR A SER RETIDO COM BASE NA CLÁUSULA PENAL. ACOLHIMENTO. AUMENTO PARA O PATAMAR DE 20% SOBRE OS VALORES ADIMPLIDOS. RAZOABILIDADE. FIXAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO QUE DEVE GUARDAR RELAÇÃO COM O MONTANTE CONTRATUAL EFETIVAMENTE PAGO PELO CONSUMIDOR, DE MODO A NÃO PREMIÁ-LO PELA FRUSTRAÇÃO IMOTIVADA DA EXTINÇÃO ANORMAL DO CONTRATO E COMPENSAR OS INVESTIMENTOS REALIZADOS PELA FORNECEDORA.RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0003829-07.2020.8.16.0021 - Cascavel -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 25.04.2023) - destaquei
Dessa forma, conclui-se por alterar a r. sentença para a devida majoração da retenção para 25% dos valores pagos.
Da comissão de intermediaçãoA parte apelante se insurge contra a r. sentença acerca do reconhecimento da cobrança de comissão de intermediação. Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar o Tema 938, entendeu pela “validade das cláusulas que transferem ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, [...] desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”. No referido julgamento, houve uma importante construção argumentativa no sentido de estabelecer os “efeitos da violação do dever de informação” à luz do Código de Defesa do Consumidor. No mesmo sentido, o inciso III do artigo 35-A da Lei 4.591/64 dispõe que:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: [...]III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
Na origem, em análise do contrato celebrado, restou avençado que “Comissão de Intermediação: do preço total ora indicado, o equivalente a 6% (seis por cento), que corresponde a R$ 4.250,82 (Quatro mil duzentos e cinquenta Reais e oitenta e dois Centavos), se refere à comissão de intermediação. Fica, desde logo ajustado, que o valor pago a esse título não será restituído ao CLIENTE MY MABU, ainda que ocorra o término do contrato.”
Não há, de início, a identificação precisa do beneficiário. Na contranotificação (mov. 39.11) colacionada na contestação, em que pese conste o valor discriminado devido à título de Comissão de Intermediação, não está previsto quem seria beneficiado pela comissão e muito menos se houve efetivamente a intermediação. Durante a instrução processual, foi deferido o pedido de inversão do ônus da prova (mov. 22.1) a ser suportado integralmente pela parte requerida, ora apelada. Não obstante, não houve, na origem, produção de prova apta a demonstrar a contratação de serviço de corretagem, muito menos da destinação do valor reservado para tal pagamento, já que em mov. 50.1, a apelante limitou-se a afirmar que “A parte ré já se desincumbiu do ônus de provar os fatos extintivos e desconstitutivos do direito invocado na Petição Inicial, conforme as diversas provas documentais juntadas nos autos.”Portanto, não é o caso de ser aplicada a tese fixada pelo STJ ao caso em tela, ante a violação ao direito de informação e a ausência de preenchimento dos requisitos do Art. 35-A, III da Lei 4.591/94.Nesse sentido vem sendo o entendimento adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em casos similares:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PELO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CONDOMÍNIO PRESTIGE (MY MABU). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. ACOLHIMENTO PARCIAL. [...] CLÁUSULAS CONTRATUAIS QUE PREVEEM TAXAS E PENALIDADES ABUSIVAS PARA OS CONSUMIDORES ADERENTES. VANTAGENS EXAGERADAS QUE DEVEM SER AFASTADAS. INTERMEDIAÇÃO DO NEGÓCIO NÃO DEMONSTRADA, TORNANDO INDEVIDA RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. [...] REDISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002320-08.2019.8.16.0205 - Irati -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 06.10.2023)
APELAÇÃO CÍVEL 01 (DO AUTOR) – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO [...] – COMISSÃO DE CORRETAGEM DE 6% SOBRE O VALOR DO NEGÓCIO – RESP N° 1.599.511-SP, JULGADO SOB A ÉGIDE DOS REPETITIVOS – PREVISÃO CONTRATUAL TRANSFERINDO TAL ENCARGO AO COMPRADOR NO CASO DE RESCISÃO IMOTIVADA –– AUSÊNCIA, CONTUDO, DE DEMONSTRAÇÃO ACERCA DA EFETIVA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO E DO CONSEQUENTE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM – ÔNUS QUE COMPETIA À RÉ E DO QUAL NÃO SE DESINCUMBIU – RETENÇÃO A TAL TÍTULO AFASTADA – [...] READEQUAÇÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0013824-85.2022.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 18.09.2023)
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS. SENTENÇA CONJUNTA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS NOS AUTOS Nº 0031136-79.2019.8.16.0017 E 0012190-88.2021.8.16.0017. RECURSO DA PARTE RÉ. PLEITO DE RETENÇÃO DE VALORES À TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO ACOLHIMENTO. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL, CLARA E ESPECÍFICA, PERMITINDO A COBRANÇA DA TAXA DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ NO JULGAMENTO DO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº 1.599.511/SP. ADEMAIS, AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM A TERCEIRO MEDIANTE DOCUMENTO FISCAL OU OUTRO MEIO IDÔNEO. [...] SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MANUTENÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA (ART. 86, §ÚNICO, CPC). RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0012190-88.2021.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 28.08.2023)
Dessa forma, ao menos neste ponto o recurso não merece provimento.
Da taxa de fruiçãoCom relação à possibilidade de incidência da taxa de fruição, o recurso deve ser provido.O regime do condomínio em multipropriedade (time sharing) foi inserido no código civil pelo advento da Lei nº 13.777/2018. De acordo com o artigo 1.358-C do CC, neste regime:
“cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.”
Segundo a lição de PAULO LÔBO:
“Na multipropriedade fraciona-se no tempo o uso da mesma coisa (meses, semanas, dias) entre titulares diversos. A titularidade é de unidade de tempo de uso determinado sobre a coisa e, durante esse tempo, de modo exclusivo. O tempo restante é compartilhado por outros titulares.” (LÔBO, Paulo. Direito Civil. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2023. E-book. p.709)

Dentre as demais cláusulas, o contrato prevê a retenção de determinados valores em caso de desistência ou denúncia do concessionário. A taxa de fruição representa um dos valores retidos, sendo expressamente definido na Cláusula 7.2.5.1 (mov. 1.4) como é feito o cálculo da taxa:
7.2.5.1. A taxa de fruição será aplicada pelo valor apurado de 0,5% (meio por cento) do valor do preço indicado na Alínea “D.1”, do Quadro Resumo atualizado pelo Índice de Correção x a quantidade de dias do Período de Utilização decorridos desde o início do Contrato x a quantidade de anos decorridos entre a data de celebração deste Contrato e a de seu término em razão da rescisão, admitindo-se, para tanto, cálculo pro rata para a composição do período.
A aludida cláusula tem como base o artigo 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/1964, in verbis:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:(...)§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:(...)III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

Insta ressaltar que a incidência do sobredito artigo não depende da “utilização”, mas apenas do fato da unidade estar “disponível”.No contrato em análise, consta no item “E” do quadro resumo que a unidade estaria disponível para uso apenas quando os concessionários quitassem o equivalente ao “valor mínimo” de 10% do valor do contrato indicado no item “D”:

Cumpre destacar que restou incontroverso nos autos que a parte autora pagou o equivalente a R$ 10.857,00, veja-se trecho da r. sentença: “No caso em tela, é incontroverso entre as partes que o contrato nº 15640-0361-MAS-2SM-06 foi celebrado em 31.07.2025, pelo valor total de R$ 70.847,00 (mov. 1.4). Também é incontroverso o pagamento do importe de R$ 10.857,00 pela parte autora, correspondente à entrada no valor de R$ 10.000,00 e à primeira parcela de R$ 857,00 (mov. 1.5/1.6).”E, cumpre salientar ainda que é irrelevante se houve ou não a sua efetiva fruição, em razão de que, a partir da disponibilização das unidades e das dependências do hotel, os cessionários já poderiam usufruir dos benefícios. E como não foi demonstrada a indisponibilidade das unidades, prevalece a presunção de que sempre estiveram disponíveis ao autor.A corroborar, cito a jurisprudência desta Corte sobre a matéria:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA. MULTIPROPRIEDADE. “TIME SHARING”. “MY MABU”. PRESTIGE”. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA HOTELEIRA. NEXO CONTRATUAL EXISTENTE. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. TAXA DE INTERMEDIAÇÃO/CORRETAGEM. AFASTAMENTO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO EFETIVO ÔNUS SUPORTADO PELA EMPRESA. TEMA REPETITIVO 983/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO INDEPENDENTEMENTE DA EFETIVA UTILIZAÇÃO DA UNIDADE DISPONIBILIZADA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. DESISTÊNCIA DO CONTRATO PELO COMPRADOR. INEXISTÊNCIA DE MORA PRÉVIA DA EMPRESA. POSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. PROVIMENTO PARCIAL. 1. A empresa prestadora de serviços ao consumidor usuário de sua unidade hoteleira em multipropriedade, no sistema “time sharing”, detêm legitimidade concorrente para figurar no polo passivo da lide de rescisão de contrato proposta pelo consumidor, porquanto, a teor do art. 3º, § 2º, do CDC, presta serviços mediante remuneração, como integrante da cadeia de consumo, a par da incorporadora, a favor do destinatário final do serviço. 2. Ainda que admitida como válida a “… cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, Tema Repetitivo 938; REsp n. 1.599.511/SP), não é cabível a retenção em caso de rescisão vazia, proposta pelo consumidor, quando não resta efetivamente comprovado o pagamento correspondente. 3. Uma vez disponibilizada a unidade respectiva ao consumidor, independentemente da sua efetiva utilização, é devida a cobrança/compensação da taxa de fruição licitamente estipulada no contrato. Precedentes deste Tribunal de Justiça. 4. “Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.008.610/RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe 03.09.2008). 5. Em que pese o parcial provimento de ambos os recursos, persistindo a sucumbência recíproca, devem ser mantida a responsabilidade das partes pelos honorários sucumbenciais como fixados pela sentença, sem espaço para aplicação da norma do § 11, do art. 85/CPC (STJ, Corte Especial, EDcl no AgInt no REsp nº 1.573.573/RJ e Resp 1.864.633/RS, j. em 09/11/2023; Tema Repetitivo –1059).6. Apelações Cíveis à que se dá parcial provimento.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0007775-28.2022.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 14.06.2024).
“APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, A, DO RITJPR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE BEM IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO. PRESTAÇÃO DO SERVIÇO NÃO COMPROVADA. ABUSIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. CÁLCULO QUE DEVE CONSIDERAR O PERCENTUAL DE 0,5% DO VALOR DO CONTRATO, MULTIPLICADO PELOS DIAS DO PERÍODO DE UTILIZAÇÃO DECORRIDOS DESDE O INÍCIO DO CONTRATO. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A cobrança da comissão de intermediação está submetida a comprovação da prestação do serviço, ônus do qual não se desincumbiu a parte ré. 2. A cobrança de taxa de fruição independe de efetiva utilização, bastando a disponibilização da unidade. 3. Cláusula contratual que estabelece a cobrança de 0,5% do valor do contrato, multiplicado pelos dias do período de utilização, desde o início do contrato, que não se revela abusiva. 4. Na hipótese de resolução contratual por desistência imotivada da parte contratante, os juros de mora sobre o valor a ser restituído serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão. 5. Sentença parcialmente reformada. 6. Recurso parcialmente provido”. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0003894-04.2022.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE - J. 12.07.2024)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E DANOS MORAIS. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA PELO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING). CONDOMÍNIO PRESTIGE (MY MABU). SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (CONCEDENTE). 1) PEDIDO DE INCIDÊNCIA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE 0,5% CALCULADA SEGUNDO O CONTRATO E PROPORCIONALMENTE AOS PERÍODOS DE DISPONIBILIZAÇÃO PARA USO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA À AUTORA (CONCESSIONÁRIA). Acolhimento. Direito que decorre da mera disponibilização de uso, nos termos contratados, não exigindo comprovação da fruição. [...] RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002254-32.2023.8.16.0126 - Palotina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 15.08.2025).
Nesse cenário, o pedido recursal não comporta acolhimento no ponto para reconhecer o direito de retenção ou cobrança da taxa de fruição do imóvel objeto da lide em 0,5%, de acordo com a cláusula nº 7.2.5.1 do contrato rescindido, em valores a serem apurados na fase de liquidação de sentença.
Do Ônus da sucumbência Na origem, diante da sucumbência recíproca, foi distribuída a responsabilidade pelo pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em 30% a serem arcados pela parte autora e 70% para a ré. A verba honorária foi fixada em 10% sobre o valor atualizado da condenação.Diante do provimento parcial do apelo, resta necessária a redistribuição da sucumbência. Na origem, tem-se que a autora postulou a rescisão dos contratos, a restituição integral dos valores pagos.Logrou êxito em parte: na sentença o juiz acolheu o pedido de afastamento da taxa de intermediação e, sucumbiu parcialmente diante do pedido de restituição integral (retenção de 10% dos valores pagos). E, em sede recursal, o apelo está sendo provido para majoração da retenção (25% dos valores pagos) e reconhecer legítima o direito de retenção ou cobrança da taxa de fruição (em valores a serem apurados na fase de liquidação de sentença).Conquanto não se possa estimar numericamente, tem-se que a apelante não logrou êxito na totalidade do pedido de restituição de valores, logo a sucumbência ainda é recíproca, como concluiu o juiz, mas, como dito, em face do provimento do recurso, deve ser revista.À luz de todo o cenário acima descrito, afigura-se cabível a condenação da apelante ao pagamento de 50% das custas e despesas processuais, devendo as partes rés arcarem com o remanescente, mantendo-se os honorários advocatícios como fixados na origem, inclusive porque não houve insurgência acerca do percentual e base de cálculo adotada pelo juiz, observada a nova proporção fixada na presente decisão. Descabida a majoração ou fixação de honorários advocatícios recursais, diante do parcial provimento do recurso, conforme entendimento assentado no âmbito do STJ:
“(...) 6. Esta Corte consignou, no julgamento do EAREsp n. 762.075/MT, os requisitos cumulativos para a fixação de honorários recursais, quais sejam: a) provimento jurisdicional recorrido publicado a partir de 18/3/2016 (data de vigência do CPC/2015); b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) anterior condenação em honorários advocatícios da parte recorrente. Preenchidos todos os requisitos, não há falar em majoração indevida. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.371.350/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 25/10/2023, sem os destaques, no original).
Assim, diante do exposto, conclui-se pelo parcial provimento do recurso para reformar a r. sentença para a devida majoração da retenção para 25% dos valores pagos, bem como reconhecer a válida a direito de retenção ou cobrança da taxa de fruição do imóvel objeto da lide em 0,5%, de acordo com a cláusula nº 7.2.5.1 do contrato rescindido, em valores a serem apurados na fase de liquidação de sentença.
3. CONCLUSÃODiante do exposto, conclui-se pelo parcial provimento do recurso para reformar a r. sentença para a devida majoração da retenção para 25% dos valores pagos, bem como reconhecer a válida a direito de retenção ou cobrança da taxa de fruição do imóvel objeto da lide em 0,5%, de acordo com a cláusula nº 7.2.5.1 do contrato rescindido, em valores a serem apurados na fase de liquidação de sentença, nos termos da fundamentação retro.