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Processo:

1. RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação cível (mov. 76.1/origem) interposto pela parte ré em face da r. sentença de mov. 62.1/origem, mantida em sede de embargos de declaração (mov. 73.1/origem), proferida pela Excelentíssima Juíza de Direito Denise Terezinha Corrêa de Melo nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores nº 0007524-31.2025.8.16.0170, por meio da qual foram julgados procedentes os pedidos inicialmente deduzidos, nos seguintes termos:
Pelo exposto, julgo PROCEDENTE o pedido inicial, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Por consequência:1) DECLARO a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda do mov. 1.9, celebrado entre as partes; e2) CONDENO a parte ré a restituir aos autores os valores por eles pagos em decorrência do contrato celebrado, acrescidos de correção monetária pelo índice IPCA desde cada desembolso, até a data da citação (art. 405 do Código Civil), a partir de quando incidirá exclusivamente a Taxa Selic.Condeno a parte ré ao pagamento das custas e despesas processuais edos honorários advocatícios em favor dos procuradores da parte autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, respeitada eventual gratuidade deferida, cuja exigibilidade resta suspensa (art. 98, § 3º, CPC).
A parte demandada, inconformada, interpôs recurso de apelação, alegando, inicialmente, que houve inadequada distribuição do ônus da prova, pois a inversão prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor não seria automática e dependeria da presença dos respectivos pressupostos legais. Afirma que a sentença lhe atribuiu o encargo de demonstrar a efetiva entrega da posse do imóvel, desconsiderando a cláusula contratual segundo a qual os compradores teriam sido imitidos na posse provisória desde a celebração do ajuste, independentemente de termo ou formalidade complementar. Acrescenta que os apelados não apresentaram elementos mínimos capazes de corroborar a alegação de que não tiveram acesso ao lote.Defende que a posse foi transmitida pela própria disposição contratual, mediante tradição ficta, e que os autores pagaram regularmente nove parcelas sem formular reclamação, notificação ou exigência de entrega do imóvel. A seu ver, esse comportamento seria incompatível com a posterior alegação de ausência de imissão na posse e atrairia a incidência da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório. Argumenta, assim, que o inadimplemento iniciado a partir da décima prestação decorreu de desistência voluntária dos compradores, e não de descumprimento imputável à vendedora.A recorrente também sustenta a inaplicabilidade da exceção de contrato não cumprido, ao fundamento de que cumpriu a obrigação de transmitir a posse e de que os próprios autores se encontravam em mora. Aduz que o instituto previsto no art. 476 do Código Civil somente pode ser invocado pelo contratante adimplente, requisito que não estaria presente no caso.Insurge-se, ainda, contra a declaração de invalidade da cláusula 7.4 do contrato. Assevera que as arras possuem natureza confirmatória, nos termos dos arts. 418 e 419 do Código Civil, e que a perda do valor pago como entrada constitui consequência do inadimplemento dos compradores. Sustenta igualmente a validade da retenção de 15% dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória, reputando-a proporcional às despesas administrativas, comerciais e de corretagem, bem como ao período em que o lote permaneceu indisponível para negociação.Por fim, ainda que mantido o reconhecimento da responsabilidade da vendedora pela resolução contratual, impugna a restituição integral dos valores pagos. Argumenta que os arts. 32-A e 34 da Lei nº 6.766/1979, por constituírem disciplina especial aplicável ao parcelamento do solo urbano, autorizam a dedução da cláusula penal, da taxa de fruição correspondente a 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, além das despesas administrativas e dos encargos tributários incidentes sobre o imóvel. Sustenta, por fim, que eventuais juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado.Ao final, requer o provimento do recurso para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, reconhecendo-se que a resolução contratual decorreu do inadimplemento dos compradores, com a preservação da cláusula 7.4 e das retenções nela previstas. Subsidiariamente, pleiteia que a restituição seja submetida às deduções autorizadas pelos arts. 32-A e 34 da Lei nº 6.766/1979. Postula, ainda, a inversão do ônus sucumbencial, com a condenação dos autores ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios.Os apelados ofereceram contrarrazões (mov. 84.1/origem), requerendo o desprovimento do recurso, com a manutenção integral da r. sentença singular.É, no essencial, o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO
Da admissibilidade
Presentes, portanto, os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse para recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo), conheço da apelação interposta.
Do mérito recursal
Para rememorar os fatos, utilizo-me, por brevidade, do relatório constante na r. sentença (mov. 62.1/origem), in verbis:
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL proposta por LUCAS FIRMINO DE SOUZA e MARIA DOLORES DE OLIVEIRA em face de SANTO ANGELO EMPREENDIMENTOS LTDA, todos já qualificados nos autos.Segundo a inicial, em 29/06/2018, os autores celebraram contrato particular de promessa de compra e venda com a ré, tendo como objeto a aquisição do lote urbano nº 267, Quadra 108, matriculado no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Toledo/PR sob o nº 67.738, mas no decorrer do contrato, por motivos alheios à vontade dos compradores, estes não conseguiram mais adimplir com os pagamentos mensais acordados, e, a partir da 10ª parcela, foram obrigados a suspender os pagamentos, principalmente por conta da falta de imissão na posse e impossibilidade de edificação no lote em contenda. Aduzem que, mesmo nunca tendo sido imitidos na posse do imóvel, a ré ingressou com a execução de título extrajudicial nº. 0007406-31.2020.8.16.0170, pugnando pela execução forçada do valor de R$ 23.353,38, referente às supostas parcelas inadimplidas. Argumentam que a ausência de imissão na posse impossibilitou a utilização ou proveito do imóvel, que permaneceu inacessível e sob a posse exclusiva da parte ré, sendo legítima a rescisão contratual por culpa exclusiva da ré. Em sede de tutela de urgência, pugnam pela suspensão imediata da tramitação do processo de execução de título extrajudicial nº. 0007406-31.2020.8.16.0170. Ao final, requerem a rescisão do contrato de compra e venda com o afastamento de eventuais penalidades. Juntaram documentos.Decisão reputando prejudicada a análise da tutela de urgência, ante a extinção da execução de título extrajudicial, e deferindo o pedido de aplicação da legislação consumerista e a inversão do ônus da prova (mov. 38.1).Citada, a ré apresenta contestação (mov. 47.1) onde alega que não houve descumprimento contratual de sua parte e que a rescisão decorre de inadimplemento culposo e imotivado dos autores, que teriam suspendido deliberadamente os pagamentos, devendo prevalecer o princípio da força obrigatória dos contratos e da segurança jurídica. Sustenta que a posse do imóvel foi regularmente transmitida aos autores no momento da assinatura do contrato, inexistindo impedimento ao exercício possessório, de modo que a rescisão pretendida não pode ser imputada à ré. Defende a validade da cláusula contratual que prevê retenção de valores, afirmando que as arras possuem natureza confirmatória e que o percentual de retenção de 15% é razoável, além de pleitear a possibilidade de retenção adicional a título de fruição do imóvel. Por fim, aduz que, em caso de devolução de valores, os juros de mora devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado. Juntou documentos.Impugnação à contestação (mov. 51.1).Requerido o julgamento antecipado do feito pelas partes (movs. 56.1 e
57.1).
Após a tramitação regular do feito, a douta Magistrada de primeiro grau julgou procedente a demanda, declarando a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda e condenando, por consequência, a parte ré à restituição integral dos valores pagos pelos autores, devidamente corrigidos, bem como ao pagamento dos ônus sucumbenciais.Inconformada, a parte ré interpôs o presente recurso de apelação cível.A controvérsia recursal consiste em verificar se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento da ré, em razão da não comprovação da imissão dos autores na posse do imóvel, ou de inadimplemento dos próprios compradores, bem como definir as consequências patrimoniais decorrentes do desfazimento do negócio.Pois bem.A relação estabelecida entre adquirentes pessoas naturais e sociedade empresária dedicada à comercialização de lotes enquadra-se nos arts. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor, sem prejuízo da incidência das normas especiais compatíveis com o microssistema consumerista.A aplicação do CDC, todavia, não conduz automaticamente à inversão do ônus da prova. O art. 6º, VIII, condiciona a providência à verossimilhança das alegações ou à hipossuficiência do consumidor, segundo as regras ordinárias de experiência.No caso, a inversão foi expressamente deferida no mov. 38.1/origem, antes da apresentação da contestação. A recorrente, por conseguinte, teve ciência do encargo probatório que lhe fora atribuído, apresentou defesa documental e, posteriormente, declarou não pretender produzir outras provas.Não se cogita, assim, de decisão-surpresa ou nulidade processual.Isso não significa, entretanto, que a inversão produza presunção absoluta de veracidade da narrativa inicial ou dispense o consumidor de apresentar elementos minimamente compatíveis com o fato constitutivo afirmado.Necessário ressaltar que a inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor não dispensa a parte autora de apresentar elementos mínimos capazes de conferir plausibilidade à narrativa exposta na petição inicial. A medida constitui instrumento de facilitação da defesa do consumidor, condicionado à verossimilhança da alegação ou à sua hipossuficiência, segundo as regras ordinárias de experiência, e não mecanismo de automática procedência da pretensão. Incumbe ao demandante, portanto, demonstrar ao menos os fatos que estejam ao seu alcance e que constituam suporte inicial do direito afirmado, não sendo admissível transferir ao fornecedor o encargo de refutar alegações inteiramente desacompanhadas de substrato probatório.Ora, a redistribuição da carga probatória tampouco converte o ônus atribuído ao réu em obrigação de produzir prova negativa, genérica ou de impossível obtenção, nem autoriza que a deficiência probatória da parte autora seja suprida por mera presunção. Sua finalidade consiste em atribuir a demonstração de determinado fato à parte que disponha de melhores condições técnicas, informacionais ou materiais para esclarecê-lo, preservada, contudo, a necessidade de o consumidor comprovar minimamente a ocorrência do evento, do dano ou da relação causal invocada, conforme a natureza da controvérsia. Ausente esse início de prova, a inversão não pode ser empregada como sucedâneo da atividade probatória da parte interessada, sob pena de desequilíbrio processual e de indevida imposição ao demandado do encargo de desconstituir afirmações destituídas de base concreta.Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DO AUTOR. AFASTADA ARGUIÇÃO DE INTEMPESTIVIDADE DO APELO DEDUZIDA EM CONTRARRAZÕES. RECURSO CONHECIDO. MÉRITO. ALEGADA OCORRÊNCIA DE PROPAGANDA ENGANOSA EM RELAÇÃO AO PREÇO DO IMÓVEL. REJEIÇÃO. PROVA NOS AUTOS DE NÍTIDA DIFERENCIAÇÃO ENTRE O VALOR À VISTA E O VALOR FINANCIADO. TESE DE CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS. NÃO ACOLHIMENTO. A APLICAÇÃO DO CDC E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO AFASTA O DEVER DO CONSUMIDOR DE FAZER PROVA MÍNIMA, AINDA QUE INDICIÁRIA, DAQUILO QUE ALEGA. TESE DE ABUSIVIDADE NA APLICAÇÃO DO ÍNDICE IGP-M PARA CORREÇÃO DAS PARCELAS. NÃO ACOLHIMENTO. INAPLICABILIDADE CONCRETA DA INVOCADA TEORIA DA IMPREVISÃO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009204-64.2022.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande - Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CE - J. 09.06.2026)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO DE PAGAMENTOS POR MÁQUINA DE CARTÃO. BLOQUEIO DE VALORES. RETENÇÃO PREVENTIVA DIANTE DE INDÍCIOS DE FRAUDE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS, RECONHECENDO A AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO IDÔNEA DA OCORRÊNCIA DE FRAUDE. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA. CABIMENTO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA QUE NÃO AFASTA A NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO MÍNIMA DO FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO DO AUTOR. INSUFICIÊNCIA DE PROVA DA REGULARIDADE DAS TRANSAÇÕES. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. LEGITIMIDADE DO BLOQUEIO PREVENTIVO. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. REFORMA DA SENTENÇA. RECURSO DA REQUERIDA CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DO REQUERENTE PREJUDICADO. [...] III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. Ainda que reconhecida a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, permanece com a parte autora o dever de apresentar prova mínima dos fatos constitutivos de seu direito, conforme os artigos 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor e 373, inciso I, do Código de Processo Civil. [...] (TJPR - 6ª Câmara Cível - 0000609-38.2025.8.16.0049 - Astorga - Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA MARIA MACHADO COSTA - J. 18.08.2026) - Destaquei
Desse modo, a distribuição diferenciada do encargo probatório não substitui a apreciação do conjunto documental e tampouco autoriza o afastamento, sem justificação suficiente, das declarações constantes do contrato firmado pelas próprias partes.No caso em comento, a sentença não se limitou a reconhecer a inversão. Partiu do entendimento de que incumbia à ré exibir termo de entrega, recibo, registro fotográfico, depoimento testemunhal ou outro documento autônomo que demonstrasse a imissão dos compradores na posse.O ponto central, contudo, consiste em saber se, diante da redação contratual e da natureza do bem, era juridicamente indispensável documento posterior e apartado para que se reconhecesse a transmissão possessória.Diante disso, delimitada a extensão da inversão do ônus da prova, cumpre examinar a eficácia da cláusula 9ª do contrato particular de compromisso de venda e compra (mov. 1.4/origem).A cláusula 9ª do referido instrumento estabelece que, a partir da assinatura, os promissários compradores estariam imitidos na posse provisória do imóvel e assumiriam os ônus decorrentes dessa condição, inclusive os de manutenção, limpeza, impostos e taxas. Determina, ainda, que deveriam providenciar a alteração do nome do contribuinte no cadastro imobiliário da Prefeitura Municipal. Veja-se:

Outrossim, no ato da assinatura do contrato, restou previsto que os promissários compradores receberiam o carnê do IPTU, ficando responsáveis pelo pagamento das parcelas vincendas a partir do mês de julho de 2018 – data da assinatura do contrato (cláusula 10.3).Não se trata de disposição obscura ou que subordine a posse a evento futuro. Ao contrário, o contrato identifica o momento em que se opera a transmissão e atribui aos compradores, desde então, as responsabilidades inerentes ao exercício possessório.Nos termos do art. 1.204 do Código Civil, a posse é adquirida a partir do momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de algum dos poderes inerentes à propriedade. O ordenamento não exige, em toda e qualquer transmissão de terreno não edificado, a assinatura de termo autônomo de entrega.A tradição não reclama forma sacramental. Pode decorrer do comportamento das partes e da própria convenção contratual, desde que o bem esteja individualizado e colocado à disposição do adquirente.É evidente que a cláusula não impediria a demonstração de que, apesar da declaração contratual, o lote permanecia materialmente indisponível, não estava demarcado, apresentava impedimento urbanístico, era inacessível ou se encontrava sob posse incompatível de terceiro. Nada obstaria, em tal hipótese, o reconhecimento de que a realidade fática não correspondia ao conteúdo do instrumento.Essa demonstração, porém, não ocorreu.Além disso, não há alegação de atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento ou de circunstância semelhante, o que reforça a conclusão de que o empreendimento se encontrava pronto e disponível.Os autores afirmaram genericamente que não tiveram acesso ao imóvel e que não puderam nele edificar. Não indicaram, contudo, qual ato concreto da vendedora os impediu de ingressar no lote, cercá-lo, conservá-lo ou iniciar os procedimentos necessários à construção.Especificamente no que concerne à edificação no lote, o contrato entabulado entre as partes apenas exigia a autorização dos órgãos públicos, como já demonstrado (cláusula 9.1).Todavia, não foram apresentados requerimentos de demarcação, comunicações sobre impedimento de acesso, notificações dirigidas à loteadora, respostas negativas, documentos administrativos, autos de fiscalização, certidões urbanísticas, fotografias ou qualquer outro elemento contemporâneo ao período contratual indicativo de que o terreno estivesse indisponível.Igualmente, não se apontou irregularidade do loteamento ou deficiência específica da infraestrutura que obstasse a utilização do lote.Na petição inicial (mov. 1.1/origem), os ora recorridos afirmaram que os compradores, “por motivos alheios à vontade”, não conseguiram mais adimplir as prestações e que a interrupção ocorreu “principalmente” em razão da alegada falta de imissão na posse. Tal exposição, por si, evidencia que a ausência de pagamento não foi atribuída, de maneira exclusiva e objetiva, a uma conduta concretamente individualizada da vendedora. In verbis:

Acresce que os adquirentes pagaram a entrada e nove parcelas, algumas delas com atraso, sem comprovação de protesto quanto à posse durante o período de adimplemento.É certo que o pagamento, isoladamente, não implicaria renúncia ao direito de reclamar eventual descumprimento. Também não seria suficiente, por si só, para caracterizar comportamento contraditório.No entanto, quando conjugado com a cláusula expressa de imissão, a individualização do terreno e a ausência de qualquer elemento documental acerca de obstáculo ao uso, o comportamento contratual assume relevância para a apreciação da verossimilhança das alegações.A inversão do ônus da prova não impunha à vendedora produzir documento que o contrato não estabeleceu como requisito para a transmissão. Cabia-lhe demonstrar o fato contrário à alegada indisponibilidade, e ela o fez mediante a apresentação do instrumento contratual que atribuiu imediatamente a posse aos adquirentes.Competia, então, aos autores indicar algum elemento concreto, ainda que mínimo, capaz de infirmar a eficácia daquela declaração, sobretudo porque o alegado impedimento de acesso seria fato por eles diretamente perceptível e passível de comunicação à contraparte.A ausência de termo autônomo de entrega não é suficiente para converter em inadimplemento da fornecedora uma posse que o próprio contrato declarou transmitida desde a celebração.Conclui-se, portanto, que não ficou demonstrado o inadimplemento prévio da vendedora.A partir dessa premissa, passa-se a examinar suas consequências.
Da responsabilidade pela resolução e exceção de contrato não cumprido
O art. 476 do Código Civil estabelece que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes pode, antes de cumprir a sua obrigação, exigir o implemento da prestação da outra parte.A exceção de contrato não cumprido pressupõe correlação entre as prestações e inadimplemento anterior daquele contra quem a defesa é oposta. Não se destina a legitimar a suspensão de obrigação quando o descumprimento da contraparte não foi demonstrado.A respeito, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu:
RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. MORA CONFIGURADA. INADIMPLÊNCIA DO AUTOR, CONSIDERANDO O ATRASO NO PAGAMENTO DE ALGUMAS PARCELAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, ART. 476). INAPLICABILIDADE. INADIMPLÊNCIA DE AMBAS AS PARTES CONTRATANTES. AUSÊNCIA DE SIMULTANEIDADE DAS PRESTAÇÕES. CULPA RECÍPROCA NA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. NÃO INCIDÊNCIA DOS ÔNUS CONTRATUAIS. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Como corolário da boa-fé objetiva, o art. 476 do Código Civil contempla a chamada exceção de contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), estabelecendo que, ‘nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro’. [...] 4. Não se pode olvidar, ademais, que o pressuposto para que a parte alegue a exceção de contrato não cumprido é justamente o adimplemento de sua obrigação, o que não ocorreu em relação à recorrente. [...] 6. Recurso especial desprovido. (STJ, REsp nº 1.758.795/DF, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/06/2021, DJe 25/06/2021)
Na hipótese, afastado o alegado inadimplemento da loteadora, a falta de pagamento iniciada a partir da décima prestação não encontra amparo no art. 476 do Código Civil.O desfazimento deve, pois, ser atribuído aos adquirentes.Isso não conduz à improcedência integral da demanda, haja vista que os autores formularam, na exordial, pedido subsidiário de resolução com restituição parcial dos valores, inclusive para a hipótese de se reconhecer que deram causa ao rompimento. Além disso, a própria vendedora admite a resolução e defende a aplicação das consequências contratuais.Portanto, a devolução parcial das parcelas constitui efeito do retorno das partes ao estado anterior e impede que a vendedora conserve simultaneamente o lote e a integralidade das quantias recebidas.
Do regime temporal da Lei nº 13.786/2018
A recorrente pretende a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018.O pedido não pode ser acolhido nessa extensão.O contrato foi celebrado em 29/06/2018 (mov. 1.5/origem). A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor posteriormente, em 28/12/2018, e estabeleceu novo regime material para os efeitos do desfazimento de contratos de aquisição de lotes.Por força do art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal e do art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, a lei nova não incide sobre os efeitos materiais de negócio jurídico anteriormente celebrado quando altera as consequências econômicas do inadimplemento e da resolução.O Superior Tribunal de Justiça, ao examinar a disciplina atual, ressalvou expressamente sua incidência aos contratos celebrados após a Lei do Distrato, preservando, quanto aos negócios jurídicos anteriores, o regime normativo e jurisprudencial vigente ao tempo da contratação (STJ, AgInt no REsp nº 2.205.723/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 06.03.2026).Logo, não se aplicam diretamente ao contrato em julgamento os limites e as rubricas inseridos no art. 32-A.A solução para o caso vertente deve observar o sistema normativo vigente ao tempo da contratação, compreendido pelo Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e jurisprudência então consolidada acerca da resolução causada pelo promitente comprador.Desse modo, o contrato pactuado entre as partes prevê, na cláusula 7.4, em caso de resolução imputável aos adquirentes, a perda do valor da entrada a título de arras, além da retenção de 15% dos valores pagos, abrangendo impostos, despesas administrativas e comissão de corretagem.A entrada correspondeu a R$ 20.000,00. O relatório trazido pela própria ré indica pagamento total nominal de R$ 32.856,48 (mov. 47.2/origem).A aplicação literal da cláusula permitiria à vendedora conservar integralmente a entrada, reter mais 15% do restante e ainda deduzir tributos e outras despesas. O resultado absorveria parcela substancial das quantias pagas, embora o lote retornasse ao patrimônio disponível da loteadora.As arras confirmatórias constituem início de pagamento e mecanismo de prefixação mínima das perdas e danos. A cláusula penal compensatória também tem por finalidade indenizar o credor pelos prejuízos resultantes do inadimplemento.Por desempenharem, no caso, funções econômicas convergentes, não se admite a cumulação que produza dupla compensação pelo mesmo fato.O art. 413 do Código Civil determina a redução equitativa da penalidade quando a obrigação tiver sido parcialmente cumprida ou quando o montante se revelar manifestamente excessivo, consideradas a natureza e a finalidade do negócio.Por sua vez, o art. 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor, reputa nulas as disposições que estabeleçam obrigações iníquas ou abusivas, coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou contrariem a boa-fé e a equidade.A orientação jurisprudencial adotada para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018 admite, ordinariamente, retenção situada entre o patamar de 10% e 25% dos valores pagos, conforme as particularidades do caso.Há precedente de minha relatoria, nos seguintes termos:
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DAS PARCELAS ADIMPLIDAS, CONFORME O CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. VALOR EXCESSIVO. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA NO SENTIDO DE QUE O PERCENTUAL DEVE SE DAR ENTRE 10% E 25%. POSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO PARA 25% SOBRE A QUANTIA PAGA PELO AUTOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. CONTRATO DE LONGA DURAÇÃO. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PRETENSÃO AFASTADA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DA TAXA DE FRUIÇÃO COM CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. PRECEDENTES DO STJ. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. SENTENÇA MANTIDA, NO PONTO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR, 19ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0003708-74.2021.8.16.0075, Rel. Desembargador Ricardo Augusto Reis de Macedo, julgado em 13/03/2023)
No caso, a contratação perdurou por período significativo antes do ajuizamento da ação, a vendedora permaneceu vinculada ao negócio e houve pagamento de pequena parcela do preço total contratado. Por outro lado, o bem retornará à sua disponibilidade e não há prova de deterioração.Assim sendo, a retenção de 25% dos valores efetivamente pagos revela-se suficiente para compensar os custos administrativos ordinários, a indisponibilidade temporária do lote e os prejuízos inerentes ao rompimento, sem impor perda desproporcional aos consumidores.Nesse percentual ficam abrangidas as arras, a cláusula penal compensatória, a comissão de corretagem não destacada autonomamente e as despesas administrativas ordinárias. A admissão de deduções adicionais pelas mesmas rubricas implicaria duplicidade indenizatória.A restituição corresponderá, portanto, a 75% de todas as quantias efetivamente pagas em decorrência do contrato.No que concerne à taxa de fruição, a parte ré pugna pelo arbitramento de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, desde a assinatura até a restituição do lote.Entretanto, a pretensão não merece acolhimento.Primeiramente, o percentual de 0,75% invocado decorre do art. 32-A, I, da Lei nº 6.766/1979, dispositivo inaplicável ao contrato celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, conforme já exposto.Além disso, a taxa de fruição não se confunde com a compensação pela simples indisponibilidade comercial do bem. Essa última circunstância já é considerada na fixação da retenção compensatória.A indenização por fruição pressupõe vantagem econômica extraída do imóvel pelo adquirente ou perda correlata de uso suportada pelo proprietário.O objeto do contrato é um lote urbano não edificado. Não há prova de construção, locação, exploração econômica, cessão, cultivo, utilização produtiva ou qualquer outra vantagem patrimonial obtida pelos compradores.A mera atribuição contratual da posse, suficiente para definir a responsabilidade pelo inadimplemento, não autoriza, automaticamente, presumir proveito econômico indenizável.A orientação da 19ª Câmara Cível deste e. Tribunal de Justiça distingue precisamente as situações, em julgamento relativo a lote urbano:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. PLEITO DE MAJORAÇÃO. ACOLHIMENTO. RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL ADEQUADO PARA REPARAR OS PREJUÍZOS SUPORTADOS. ENTENDIMENTO DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE ALUGUERES POR TODO O PERÍODO EM QUE A PARTE AUTORA PERMANECEU NA POSSE DO IMÓVEL. LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MAIORES PREJUÍZOS À PARTE RÉ QUE JÁ FOI INDENIZADA COM O DIREITO DE RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS (CLÁUSULA PENAL). TAXA DE PUBLICIDADE E PROPAGANDA. DESPESA INERENTE AO NEGÓCIO. COBRANÇA ABUSIVA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA.
ENCARGOS MORATÓRIOS. RETENÇÃO INDEVIDA. RESTITUIÇÃO QUE DEVE CONSIDERAR A INTEGRALIDADE DOS VALORES ADIMPLIDOS. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SOBRE OS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. TRÂNSITO EM JULGADO DA CONDENAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE MORA DA VENDEDORA EM MOMENTO ANTERIOR. PLEITO PELA READEQUAÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. PERTINÊNCIA. REQUERENTES QUEM DERAM CAUSA À PROPOSITURA DA AÇÃO. PLEITO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPROMISSÁRIOS COMPRADORES. AUSÊNCIA QUALQUER TENTATIVA DE RESOLUÇÃO E RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS EXTRAJUDICIALMENTE. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. APLICABILIDADE. INVIABILIDADE DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009070-80.2022.8.16.0056 - Cambé - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 25.03.2024)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS RECONVENCIONAIS. RECURSO DA PARTE REQUERIDA. 1) PRETENSÃO DE ALTERAÇÃO DA DATA DA RESCISÃO DO CONTRATO. DESCABIMENTO. EXISTÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DATA DA SENTENÇA APENAS A SER CONSIDERADA NA INEXISTÊNCIA DAQUELA. 2) PRETENSÃO DE RETROAÇÃO DO TERMO INICIAL DA TAXA DE FRUIÇÃO À DATA DE IMISSÃO NA POSSE. REJEIÇÃO. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À LEI 13.786/2018. AUSÊNCIA DE PROVA DE LUCRO RAZOAVELMENTE ESPERADO PELA VENDEDORA DESDE A IMISSÃO NA POSSE. MANUTENÇÃO DO TERMO FIXADO EM SENTENÇA, QUE CONSIDERA DATA EM QUE JÁ HAVIA EDIFICAÇÃO NO IMÓVEL. [...] 8) RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0011905-61.2022.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CE - J. 08.08.2026)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. SENTENÇA QUE DETERMINOU A RESCISÃO CONTRATUAL E A RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO DE 10%. APELAÇÃO DA LOTEADORA. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INEXISTÊNCIA DE USO OU GOZO ECONÔMICO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INVIABILIDADE DE COBRANÇA. PRECEDENTES DO TJPR E DO STJ. [...] 3. O imóvel objeto do contrato é lote não edificado, sem uso econômico ou fruição, o que afasta a cobrança de taxa de fruição ou aluguéis, evitando dupla indenização, pois já foi aplicada multa contratual de 10%. [...] (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001434-40.2024.8.16.0041 - Alto Paraná - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 13.06.2026) - Destaquei
Desse modo, a pretensão de cobrança de taxa de fruição deve ser rejeitada.Igualmente, a apelante postula, genericamente, a dedução de IPTU, contribuições de melhoria, despesas administrativas e tributos incidentes sobre o imóvel.O pedido de despesas administrativas já se encontra absorvido pela retenção de 25%.Quanto aos tributos, não há, nos autos examinados, prova individualizada dos valores efetivamente pagos pela loteadora, dos exercícios a que se referem, da vinculação específica ao lote nº 267 ou de eventual inadimplemento dos adquirentes em relação a cada obrigação.A notificação extrajudicial faz menção genérica a carnê de IPTU e a um saldo global, mas não contém demonstrativo específico do tributo nem comprovantes de quitação pela vendedora.Desse modo, não é possível proferir condenação genérica fundada em despesa não comprovada, remetendo à liquidação a própria demonstração de sua existência.O art. 34 da Lei nº 6.766/1979 também não ampara a dedução pretendida. O dispositivo disciplina a restituição de prestações e o tratamento das benfeitorias realizadas pelo adquirente após a resolução do contrato, não constituindo autorização genérica para abater toda e qualquer despesa alegada pelo loteador.Como não há prova de benfeitorias realizadas pelos compradores nem demonstração individualizada de tributos suportados pela recorrente, nenhuma dedução adicional é cabível.Destarte, a restituição incidirá sobre 75% de cada valor efetivamente pago pelos adquirentes.
Do termo inicial dos juros de mora
Merece reparo, contudo, o critério de incidência dos juros de mora fixado na sentença. O Juízo de origem determinou a incidência da Taxa Selic a partir da citação, premissa compatível com o reconhecimento da mora da vendedora. Reconhecida, porém, nesta instância, a resolução por iniciativa e culpa dos promissários compradores, e afastada a existência de mora anterior da loteadora, impõe-se solução diversa.Cuidando-se de compromisso de compra e venda celebrado antes da Lei nº 13.786/2018, cuja resolução foi postulada pelos promissários compradores em termos diversos da cláusula penal convencionada, os juros de mora sobre os valores a restituir somente incidem a partir do trânsito em julgado, porquanto inexiste mora anterior da promitente vendedora.É o que assentou o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito dos recursos repetitivos:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial provido. (STJ, REsp nº 1.740.911/DF, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 14.08.2019, DJe 22.08.2019 – Tema 1002)
Assim, sobre os valores a restituir incidirá correção monetária desde cada desembolso, pelos índices oficiais, e juros de mora a partir do trânsito em julgado, ficando reformada, no ponto, a sentença.
Do ônus sucumbencial
Em razão do parcial provimento do apelo, a r. sentença deve ser reformada também quanto à sucumbência.Os autores obtiveram a resolução do contrato e a restituição de parte significativa das quantias pagas. Contudo, foram vencidos quanto à imputação da responsabilidade pelo desfazimento do negócio e quanto à pretensão de restituição integral ou de retenção limitada a 10%.A ré, por sua vez, obteve o reconhecimento do inadimplemento dos compradores e o direito à retenção de 25%, mas permaneceu vencida quanto à improcedência integral, à perda total da entrada, à incidência cumulativa da cláusula 7.4, à taxa de fruição e às demais deduções.Configura-se, portanto, sucumbência recíproca, em maior extensão dos autores.Assim, as custas e despesas processuais deverão ser suportadas na proporção de 70% pelos autores e 30% pela ré. Os honorários advocatícios são fixados em 10% sobre o proveito econômico controvertido, cabendo aos autores o pagamento de 70% da verba em favor dos patronos da ré e à requerida o pagamento de 30% em favor dos procuradores dos autores, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do CPC, observados, em relação a cada verba, os critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma.A exigibilidade das verbas impostas aos autores permanece suspensa enquanto subsistirem os pressupostos da gratuidade da justiça, conforme o art. 98, § 3º, do CPC.Diante do parcial provimento do recurso e da redistribuição da sucumbência, não incide a majoração prevista no art. 85, § 11, do CPC (Tema 1059 do STJ).
Do prequestionamento
Por fim, para viabilizar eventual acesso às vias especial e extraordinária, considero prequestionada toda a matéria infraconstitucional e constitucional, em observância à remansosa orientação do STJ no sentido de que, para fins de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão suscitada tenha sido decidida (EDROMS nº 18205/SP, Min. Felix Fischer, DJ. 08/05/2006, p. 240).
Da advertência de multa por recurso procrastinatório
Registre-se, ainda, que eventual oposição de embargos de declaração deverá observar os estreitos limites do art. 1.022 do Código de Processo Civil, sem prejuízo da aplicação do art. 1.026, § 2º, do mesmo diploma, caso caracterizado o intuito manifestamente protelatório, conforme orientação rigorosamente observada por este Relator e por esta Colenda Câmara Cível.