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Processo:

I – Relatório:Michelli Caroline Lepchak Lima e Marlon Grei de Souza Lima apelam no mov. 168.1 da sentença de mov. 165.1, proferida na ação declaratória de inexigibilidade de cobrança cumulada com indenização por danos materiais e morais nº 0020746-88.2025.8.16.0001, ajuizada contra L7 Imóveis Ltda., Mex Participações Societárias e Administradora de Bens Sociedade Simples Ltda. e Giulyana Colares Matos Algeri, que reconheceu a incompetência da Justiça Estadual em razão da existência de cláusula compromissória arbitral e extinguiu o processo, sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, VII, do CPC.Pela sucumbência, condenou os autores ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa, na proporção de um terço para cada requerida.Sustentam que (i) o contrato de locação é de adesão, pois foi redigido unilateralmente pela imobiliária, sem possibilidade de discussão ou modificação substancial de suas cláusulas, (ii) a cláusula compromissória não possui assinatura ou visto específico dos locatários, em desacordo com o art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/1996, não sendo suficiente a assinatura geral do contrato nem a inserção da disposição em negrito, (iii) a exigência legal se aplica a todos os contratos de adesão, independentemente da incidência do Código de Defesa do Consumidor, de modo que o vício formal persiste ainda que a relação seja considerada exclusivamente civil, (iv) compete ao Poder Judiciário reconhecer a manifesta nulidade da cláusula arbitral, (v) a demanda não se limita à relação entre locador e locatários, pois também se funda em falhas na prestação dos serviços de intermediação e administração imobiliária pela L7 Imóveis Ltda., o que atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, (vi) a submissão compulsória dos consumidores à arbitragem é nula, nos termos do art. 51, VII, do CDC, e (vii) a imposição do juízo arbitral em contrato residencial, além de onerar excessivamente o polo hipossuficiente, viola o princípio da inafastabilidade da jurisdição.Pedem o provimento do recurso para declarar a nulidade e a ineficácia da cláusula compromissória, cassar a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para regular prosseguimento, com produção de provas testemunhal e pericial.Contrarrazões no mov. 179.1, em que as apeladas aduzem que (i) o recurso não deve ser conhecido por violação ao princípio da dialeticidade, porque os apelantes teriam reiterado argumentos deduzidos na inicial e na impugnação à contestação sem enfrentar especificamente os fundamentos da sentença, (ii) a relação jurídica é de locação residencial, regida pela Lei nº 8.245/1991, não incidindo o Código de Defesa do Consumidor, (iii) a imobiliária atuou como mera intermediária e mandatária da locadora, sem alterar a natureza civil da relação, (iv) não foi demonstrada a hipossuficiência técnica ou econômica dos autores, que, na condição de empresários, estariam habituados à leitura e análise de contratos, (v) o instrumento não possui natureza de adesão, pois contém condições específicas e passíveis de negociação, como valor, prazo, garantia e regras de rescisão, (vi) a cláusula vigésima primeira está expressamente inserida e destacada no contrato, integralmente assinado e rubricado eletronicamente pelos apelantes, sendo desnecessária assinatura específica em relação civil paritária, (vii) a assinatura geral do instrumento demonstra ciência e anuência com todas as suas disposições, inclusive a convenção de arbitragem, e (viii) os precedentes invocados pelos recorrentes não se aplicam ao caso, por não tratarem de contrato de locação ou se referirem a instrumentos nos quais a cláusula arbitral não estava destacada ou assinada.Requerem o não conhecimento ou o desprovimento do recurso, com a manutenção da sentença e a majoração dos honorários advocatícios.É o relatório.

II - Voto:Michelli Caroline Lepchak Lima e Marlon Grei de Souza Lima ajuizaram a presente ação declaratória de inexigibilidade de cobrança cumulada com indenização por danos materiais e morais contra L7 Imóveis Ltda., Mex Participações Societárias e Administradora de Bens Sociedade Simples Ltda. e Giulyana Colares Matos Algeri, alegando que celebraram contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua Tambaquis, nº 449, no condomínio Alphaville Graciosa, em Pinhais, após intermediação da imobiliária L7 (mov. 1.5).Segundo consta da inicial, antes da contratação foi assegurada a realização de reparos no imóvel, inclusive no deck externo, mas, após o ingresso na residência, constataram infiltrações, vazamentos, mofo, problemas elétricos e hidráulicos e inadequada recomposição da área em que retirado o deck. Afirmaram que, apesar das reiteradas solicitações, os problemas não foram solucionados e que, após a entrega das chaves, em 15.05.2025, receberam cobrança de R$ 18.450,00 relativa a reparos, pintura e encargos que reputam indevidos. Pediram a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, a inversão do ônus da prova, a declaração de inexigibilidade da cobrança, o ressarcimento de R$ 64.142,03 por danos materiais e a condenação das requeridas ao pagamento de R$ 40.000,00 por danos morais.No mov. 20.1 foi deferida parcialmente a tutela de urgência para suspender as cobranças discutidas e impedir a negativação dos autores e dos fiadores. Citadas, as requeridas apresentaram contestação no mov. 150.1, arguindo preliminarmente a incompetência do Poder Judiciário em razão da cláusula compromissória e a ilegitimidade passiva de Giulyana Colares Matos Algeri. No mérito, negaram a existência de acordo para afastar a multa decorrente da rescisão antecipada, impugnaram os vícios atribuídos ao imóvel e sustentaram a regularidade da vistoria de saída e das cobranças efetuadas.O feito seguiu seu curso e sobreveio a sentença de mov. 165.1 que afastou a incidência do CDC, reconheceu a competência do juízo arbitral e extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecendo como suficiente o fato de o contrato estar assinado e de a cláusula arbitral constar em negrito, reputando atendido o art. 4º, § 1º, da Lei nº 9.307/1996.- Preliminar de não conhecimento do recurso por ofensa ao princípio da dialeticidade:As apeladas sustentam que o recurso não deve ser conhecido por violação ao princípio da dialeticidade.Argumentam que os recorrentes se limitaram a reiterar teses deduzidas na petição inicial e na impugnação à contestação, sem enfrentar especificamente os fundamentos da sentença.Não lhes assiste razão.O confronto direto à sentença e o pedido de nova decisão preenchem os requisitos dos artigos 932, III e 1.010, II e III, do CPC, permitindo o conhecimento do recurso e afastando a pretendida afronta ao princípio da dialeticidade.Veja-se que a sentença reconheceu a validade da convenção de arbitragem por considerar que a cláusula foi redigida em negrito e que o contrato se encontra assinado, reputando atendido o art. 4º, § 1º, da Lei nº 9.307/1996. Também afastou a incidência do Código de Defesa do Consumidor e consignou competir ao juízo arbitral o exame da existência, validade e eficácia da convenção.Nas razões de recurso os apelantes contrapõem-se especificamente a esses fundamentos. Há, portanto, confronto direto entre as razões recursais e os fundamentos da sentença. Note-se que os apelantes discorrem expressamente sobre a pretendida reforma, de forma contrária à fundamentação da sentença, ainda que se trate das mesmas razões apresentadas anteriormente.Assim, rejeito a preliminar.- Mérito recursal:De acordo com o STJ “com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia, três regramentos de diferentes graus de especificidade: (I) a regra geral, que impõe observância da arbitragem quando pactuada; (II) a regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, a qual restringe a eficácia da cláusula compromissória; e (III) a regra ainda mais específica, incidente sobre contratos sujeitos ao CDC, sejam eles de adesão ou não, determinando nulidade da cláusula que impõe utilização compulsória da arbitragem, mesmo com satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/1996” (AgInt no AREsp n. 1.845.915/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/5/2026, DJEN de 7/5/2026).Dispõe o art. 4º da Lei nº 9.307/1996:
Art. 4º. A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
O § 1º estabelece a regra geral, exigindo que a convenção seja celebrada por escrito, no próprio contrato ou em documento apartado. E o § 2º prevê formalidade adicional para os contratos de adesão, nos quais a eficácia da cláusula depende da iniciativa do aderente ou de sua concordância expressa, mediante documento anexo ou disposição em negrito, acompanhada de assinatura ou visto especialmente destinado à cláusula.A incidência do § 2º exige, portanto, a caracterização do negócio como contrato de adesão, não bastando que o instrumento tenha sido inicialmente redigido ou apresentado por uma das partes.No caso, trata-se de contrato de locação residencial com condições individualizadas quanto aos contratantes, ao imóvel, ao valor do aluguel, ao prazo de vigência, à garantia e às obrigações assumidas. O termo de reserva também registra proposta de aluguel mensal de R$ 13.000,00 e condições específicas relativas à limpeza da residência e aos reparos no drywall, na fachada, nas sacadas, no deck externo e na cobertura do imóvel (mov. 1.12). Já o contrato definitivo estabelece prazo de trinta meses, com início em 23.01.2025 e término em 22.07.2027 e fixa aluguel mensal de R$ 14.444,45, com bonificação de 10% para pagamento pontual.Não há, portanto, prova de que os locatários estivessem impossibilitados de discutir ou modificar substancialmente o ajuste.Assim, afastada a natureza de contrato de adesão, não incide a formalidade do § 2º já citado. Em consequência, a ausência de assinatura ou visto especificamente junto à cláusula compromissória não acarreta sua ineficácia.Ponderam os apelantes que a demanda não se limita à relação entre locador e locatários, pois também se funda em falhas na prestação dos serviços de intermediação e administração imobiliária pela L7 Imóveis Ltda., o que atrai a incidência do CDC. Assim, a submissão compulsória dos consumidores à arbitragem é nula, nos termos do art. 51, VII, daquele código:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:(...)VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;
Mais uma vez não lhes assiste razão.A relação locatícia é autônoma em relação ao contrato de administração do imóvel e, na verdade, a administradora atua apenas como representante do proprietário. Trata-se, portanto, de mandato oneroso, regido pelo Código Civil consoante regras previstas nos arts. 653 a 692, figurando a imobiliária como simples mandatária:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
A administradora, ao praticar os atos relacionados à locação, não o fez em nome próprio, mas em nome de sua mandante, a locadora, a quem pertencem os créditos e as obrigações inerentes ao contrato.Não há demonstração de que os autores tenham celebrado com a L7 Imóveis Ltda. contrato autônomo de prestação de serviços.Assim, ausentes os elementos caracterizadores da relação de consumo, não se aplica a nulidade prevista no art. 51, VII, do CDC.Também não merece acolhimento a alegada hipossuficiência. A vulnerabilidade invocada tem por pressuposto a existência de relação de consumo, já afastada acima, não bastando, para caracterizá-la, a condição de pessoa física contratante em locação residencial. Ademais, não há nos autos demonstração de vulnerabilidade técnica ou econômica dos apelantes apta a comprometer a manifestação de vontade externada na celebração do contrato.Por fim, insistem os apelantes que a imposição do juízo arbitral em contrato residencial viola o princípio da inafastabilidade da jurisdição.Ora, a arbitragem constitui meio legalmente admitido para a solução de controvérsias e a opção previamente manifestada pelas partes afasta a jurisdição estatal quanto aos litígios compreendidos na convenção.A alegação de excessiva onerosidade também não veio acompanhada da indicação de custos concretos do procedimento ou de circunstância econômica específica que impedisse os apelantes de instaurar a arbitragem. Desse modo, a invocação genérica de despesas inerentes ao procedimento arbitral não basta para afastar a cláusula regularmente estipulada.Assim, nego provimento ao apelo, majorando os honorários para 11% do valor da causa, nos termos do §11 do art. 85 do CPC.III - Decisão: