Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – Relatório:Ipiranga Produtos de Petróleo S.A. apela no mov. 63.1 da sentença de mov. 48.1 proferida nos autos de ação renovatória de locação nº 0019084-89.2025.8.16.0001 ajuizada contra Santa Amelia Combustíveis S.A. que extinguiu o feito sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC, diante da ilegitimidade ativa da distribuidora enquanto sublocadora da totalidade do imóvel.Pela sucumbência, a condenou ao pagamento de custas e honorários, fixados em 10% do valor atualizado da causa.A recorrente defende que (i) requereu oportunamente a produção de prova oral (mov. 46.1) justamente para demonstrar sua legitimidade ativa, mas o juízo proferiu sentença sem apreciar o pleito, tampouco o fazendo quando provocado por embargos de declaração, sendo nula a sentença por cerceamento de defesa, (ii) explora comércio no local por pelo menos três anos e, por circunstâncias específicas do negócio, é parte legítima para propor ação renovatória de locação, não obstante ter sublocado o imóvel para uso de terceiros, (iii) o objetivo primordial da ação renovatória é a proteção ao fundo de comércio erigido no período em que se estabeleceu no imóvel, devendo o art. 51, §1º, da Lei de Locações ser interpretado com reservas, sob pena de ficar à mercê da sublocatária, (iv) enquanto distribuidora, antes de sublocar o imóvel à revendedora, realiza uma série de investimentos para viabilizar o empreendimento - no caso, no valor de R$ 424.713,96, em equipamentos e na modernização da imagem do estabelecimento, conforme notas fiscais e relação de equipamentos anexadas -, contribuindo para a formação de seu fundo de comércio, (v) através da locação difunde seu nome, marca e produtos, sendo o posto identificado pelos consumidores como "posto Ipiranga", e a sublocação ao revendedor decorre de imposição regulatória da ANP, e não de mera conveniência comercial.Pede o provimento do recurso para (a) anular a sentença, possibilitando a produção de prova oral, e (b) reconhecer sua legitimidade ativa e julgar procedente a demanda.Contrarrazões no mov. 67.1 em que a recorrida aduz que (i) a legitimidade ativa para a ação renovatória, nos termos dos arts. 51 e 71 da Lei nº 8.245/91, é matéria que se prova exclusivamente por meio documental, sendo desnecessária a produção de prova oral, (ii) havendo sublocação total para a revendedora, a lei retira da locatária originária (distribuidora) o direito de pleitear a renovação compulsória contra o proprietário, (iii) a apelante confunde o valor imaterial de sua marca (insígnia) com o ponto comercial (direito de renovação da locação), sendo que o benefício da renovação compulsória visa proteger o ponto, ou seja, o vínculo geográfico e a clientela estabelecida naquele local específico, pertencente ao sublocatário que detém a posse, (iv) o arranjo regulamentar do setor de combustíveis ou o modelo de negócio da distribuidora não podem criar obrigações para o proprietário do imóvel, terceiro na relação ANP/Distribuidora, nem alterar regras de legitimidade processual e (v) a cláusula contratual que reconhece o desenvolvimento de fundo de comércio próprio tem natureza meramente declaratória, não possuindo o condão de afastar a norma cogente do art. 51, §1º.Pede o não provimento do recurso.É o relatório.

II – Voto:A apelante, enquanto locatária (mov. 1.5) do imóvel de propriedade da apelada, ajuizou a presente renovatória de aluguel aduzindo que (i) o contrato de locação comercial foi celebrado em 05.12.2016, pelo prazo determinado de 9 anos, (ii) o imóvel locado se destina ao funcionamento de um posto de serviços e, para o exercício de sua atividade comercial, nele instalou seus equipamentos e colocou sinais de identificação para caracterizar, perante o público em geral, a presença e atividade da Ipiranga, constituindo fundo de comércio, (iii) cumpriu rigorosamente com as obrigações assumidas no pacto e possui direito à renovação do contrato por mais 9 anos.Pois bem.A Lei de Locações confere direito à renovação do contrato nos seguintes casos:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
E para tanto, exige o seguinte:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II - prova do exato cumprimento do contrato em curso; III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Ocorre que na contestação de mov. 26.1 a locadora expôs que (i) a autora sublocou a integralidade do imóvel a um terceiro: Auto Posto Vicenza Ltda., (ii) não existe qualquer vínculo societário ou participação da Ipiranga no negócio explorado pela sublocatária, atuando como mera fornecedora de produtos, (iii) é, portanto, ilegítima para figurar no polo ativo da ação renovatória, (iv) não sendo esse o entendimento, não estão preenchidos todos os requisitos da Lei de Locações para a renovação, (v) a renovação somente pode ser deferida por 5 anos e o valor do aluguel pretendido é inferior ao efetivamente pago, o que não pode prosperar, (vi) deve a autora ser condenada em litigância de má-fé.A sentença acolheu a tese de ilegitimidade ativa e extinguiu o feito porque a Lei de Locações, no mesmo art. 51, em seu §1º, determina expressamente que “no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário”.A apelante sustenta, primeiro, que a sentença é nula porque formulou pleito de produção de prova oral justamente para demonstrar sua legitimidade ativa.Não lhe assiste razão.Prevê o art. 370 CPC, “caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito”.Já o art. 371 determina que “o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”.Portanto, em sendo o magistrado o destinatário final das provas, cabe a ele, com base no princípio do livre convencimento motivado, determinar quais são as provas necessárias ao julgamento:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NÃO CONHECEU DO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS AGRAVANTES. 1. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que os princípios da livre admissibilidade da prova e da persuasão racional, nos termos dos arts. 370 e 371 do atual Código de Processo Civil, autorizam o julgador a determinar as provas que entende necessárias à solução da controvérsia, como ocorreu no presente caso. 1.1. Inexiste nulidade quando o julgamento antecipado da lide decorre, justamente, do entendimento do Juízo a quo de que o feito encontra-se devidamente instruído com os documentos trazidos pelas partes. Incidência da Súmula 83/STJ. 1.2. O acolhimento do inconformismo recursal, no sentido de aferir a suficiência das provas constantes dos autos, bem como analisar a existência do apontado cerceamento de defesa implicaria no revolvimento de todo o contexto fático-probatório, providência que esbarra no óbice da Súmula 7/STJ. 2. A incidência do referido óbice impede o conhecimento do recurso lastreado na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, ante a inexistência de similitude fática. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido.(AgInt no AREsp n. 2.502.451/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 6/6/2024.)
A prova oral pretendida pela apelante teria como objetivo demonstrar sua legitimidade ativa. Ocorre que se trata de requisito a ser comprovado objetivamente, considerando a letra da lei e documentos.Nada que o preposto ou as testemunhas genericamente mencionadas no requerimento de mov. 46.1 possam afirmar em juízo seria capaz de influenciar no julgamento.Assim, rejeito a tese de cerceamento de defesa.Quanto ao mérito recursal, é de se manter a sentença de extinção.A Lei de Locações traz norma de natureza processual enunciando quem é parte legítima na ação renovatória quando há sublocação total do imóvel:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:(...)§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
Pretende a apelante a mitigação do dispositivo de lei porque (i) é impedida de explorar o posto de combustíveis diretamente e, portanto, dependeria da sublocatária para garantir a renovação, (ii) quando, enquanto distribuidora, recebe o imóvel, antes de sublocá-lo à revendedora realiza uma série de investimentos para viabilizar o empreendimento - no caso, no valor de R$ 424.713,96 -, (iii) há uma parcela considerável de contribuição para formação de seu fundo de comércio uma vez que consumidores que ali se dirigem são atraídos pela marca existente, independentemente de saber quem opera o posto como prestador de serviços, (iv) através da locação, a distribuidora de petróleo viabiliza o seu comércio, difunde seu nome e seus produtos, impondo-se no mercado.Não lhe assiste razão.O fundo de comércio é “todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária” (art. 1.142 do CC), abrangendo, portanto, não só bens materiais como imateriais (marca, clientela, localização, reputação entre tantos outros elementos).É pacífico o entendimento de que a ação renovatória tem por objeto justamente proteger o fundo de comércio do locatário, permitindo que prossiga com a exploração de sua atividade comercial no local, sem que o locador se aproprie desse complexo de bens.Nesse sentido:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL LOCADO PARA INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. CARACTERIZAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. EXISTÊNCIA. JULGAMENTO: CPC/15.(...) 3. Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial, e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador, ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada pelo locador do imóvel onde está instalada (art. 51 da lei 8.245/91). 4. Se, de um lado, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial; de outro lado, também concretiza a intenção do legislador de evitar o locupletamento do locador, inibindo o intento de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial.(...) 10. Recurso especial conhecido e provido.(REsp n. 1.790.074/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 25/6/2019, DJe de 28/6/2019.)
Se há sublocação integral do imóvel (o contrato de mov. 1.9 define como objeto, em sua cláusula 1.1, "o imóvel no qual funciona o Posto Ipiranga", não havendo qualquer indicação de que a locatária originária ocupe parcela do bem), quem explora a atividade no local é a sublocatária, ela sim possuindo fundo de comércio a ser protegido.Ainda que o contrato firmado entre distribuidora e revenda possa ser considerado híbrido, pois que muitas vezes inclui, além da sublocação, outros pactos coligados, como fornecimento de equipamentos e compra exclusiva de combustíveis, esse fato não retira a natureza locatícia do ajuste e o fato de que o bem é explorado economicamente apenas pela sublocatária.É ela que, apesar de usar a marca da distribuidora, mantém o estabelecimento funcionando, arca com custos trabalhistas e fiscais, tem variações de lucro em razão de situações ordinárias e extraordinárias, ou seja, vivencia a atividade empresarial e seus riscos.Assim já decidiu o STJ:
LOCAÇÃO. PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRA INADMISSÃO DE RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. DISTRIBUIDORA DE DERIVADOS DE PETRÓLEO. SUBLOCAÇÃO TOTAL AO REVENDEDOR VAREJISTA. ILEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA. LEI 8.245/91. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. 1. Não enseja interposição de Recurso Especial matéria que não tenha sido ventilada no Julgado atacado e sobre a qual a parte não opôs os Embargos Declaratórios competentes, havendo, dessa forma, falta de prequestionamento. Aplicação, por analogia, das Súmulas 282 e 356/STF. 2. A jurisprudência desta Corte firmou entendimento de que a distribuidora de petróleo, legalmente impedida de comercializar diretamente seus produtos, que subloca totalmente o imóvel ao revendedor varejista, não possui legitimidade para propor ação renovatória da locação, diante do óbice do art. 51, § 1o. da Lei 8.245/91 e da circunstância de que cabe ao sublocatário buscar a proteção ao fundo de comércio, por estar na posse do bem (REsp. 862.818/PR, Rel. Min. MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, DJU 25.06.2007). 3. Somente é admitida a revisão da verba honorária por esta Corte quando o valor arbitrado extrapola os limites da razoabilidade, o que, todavia, não se verifica no presente caso. Incidência da Súmula 7/STJ. 4. Agravo Regimental desprovido.(AgRg no Ag n. 1.149.139/PR, relator Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, Quinta Turma, julgado em 15/2/2011, DJe de 9/3/2011.)
Bem como este Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, POIS, CONFIGURADA A ILEGITIMIDADE ATIVA DA AUTORA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. 1. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO ACOLHIMENTO. JULGADOR QUE É DESTINATÁRIO FINAL DA PROVA, CABENDO SOMENTE A ELE DECIDIR ACERCA DOS ATOS PROBATÓRIOS NECESSÁRIOS, DE ACORDO COM O LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. MAGISTRADO QUE FUNDAMENTOU SUA DECISÃO COM BASE NAS PROVAS DOCUMENTAIS COLACIONADAS PELAS PARTES. NULIDADE NÃO CONSTATADA. 2. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS OBRIGATÓRIOS DISPOSTOS NO ART. 51 DA LEI DE LOCAÇÕES, E, DE QUE DETÉM O FUNDO DE COMÉRCIO. NÃO ACOLHIMENTO. PARTE AUTORA QUE É DISTRIBUIDORA DE COMBUSTÍVEL, ESTANDO IMPOSSIBILITADA LEGALMENTE DE COMERCIALIZAR DIRETAMENTE SEUS PRODUTOS, E, QUE SUBLOCA O IMÓVEL EM SUA INTEGRALIDADE AO REVENDEDOR VAREJISTA NÃO POSSUI LEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO, POR FORÇA DO ART. 51 §1º DA LEI DE LOCAÇÕES. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0000983-95.2021.8.16.0113 - Marialva - Rel.: DESEMBARGADOR TITO CAMPOS DE PAULA - J. 26.06.2023)
AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. LOCATÁRIA QUE É DISTRIBUIDORA DE COMBUSTÍVEL E SUBLOCOU INTEGRALMENTE O IMÓVEL PARA VAREJISTA QUE DETÉM A POSSE DO IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA LOCATÁRIA PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 51, § 1º, LEI DE LOCAÇÃO. PRECEDENTE DO STJ E DESTA COLENDA 11ª CÂMARA CÍVEL. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO NÃO PROVIDO.(TJPR - 11ª Câmara Cível - 0001589-60.2018.8.16.0168 - Terra Roxa - Rel.: DESEMBARGADOR SIGURD ROBERTO BENGTSSON - J. 05.12.2019)
Desse modo, nego provimento ao apelo, majorando a verba honorária para 11% do valor da causa, como determina o §11 do art. 85 do CPC.III - Decisão: