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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação cível interposto por Prestige Incorporacao e Administracao de Bens LTDA.; e Empresa Hoteleira Mabu LTDA, contra a r. sentença de mov. 141.1, proferida na ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, indenização por danos morais nº 0008052-26.2023.8.16.0044, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial pela parte autora, Adenilde Alves de Lima; e Aldemir Rodrigues de Lima, nos seguintes termos:
“Ante o exposto, extinguindo o processo com a resolução do mérito, na forma do artigo 487, inciso I, do CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos aviados na inicial para os fins de:a) declarar rescindido de pleno direito os contratos firmados entre as partes;b) declarar abusiva e nula de pleno direito parte da cláusula contratual, dos supramencionados instrumentos particulares, no tocante à Comissão de Intermediação e Taxa de Administração, prevalecendo apenas a exigibilidade da cláusula penal rescisória em virtude da rescisão aqui declarada, no percentual de 20% do valor pago pelos autores, bem como taxa de fruição de 0,5%, cuja base de cálculo também deverá incidir sobre o valor efetivamente pago pelo consumidor, o que deverá ser apurado em sede de cumprimento de sentença;c) condenar os requeridos, de forma solidária, a restituírem aos autores os valores por eles efetivamente pagos, admitindo-se a retenção da cláusula penal de 20% e taxa de fruição de 0,5%, nos moldes do item anterior, o que também deverá ser apurado em sede de cumprimento de sentença.Os valores apurados deverão ser corrigidos monetariamente pela média do INPC/IGPDI, a partir do respectivo desembolso até a vigência da Lei 14.905/2024 (art. 5º da Lei nº 14.905/2024) e, após, a atualização monetária será realizada pelo IPCA/IBGE, nos termos do art. 389, parágrafo único, do CC; e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença (Tema 1002, STJ), sendo que a taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil, nos moldes da nova redação do artigo 406 do Código Civil.Em razão da sucumbência recíproca (art. 86, CPC), condeno as partes ao pagamento das custas e despesas processuais nas seguintes proporções: a) autores, em 30%; b) réus, em 70%. Fixo os honorários advocatícios sucumbenciais, nos seguintes percentuais: 1) 10% sobre o valor atualizado da condenação, em favor dos procuradores dos autores, nos termos do § 2º, do art. 85, do CPC; 2) 10% sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido, em favor do procurador da parte requerida, nos termos do § 2º, do art. 85, do CPC. Os valores devem ser corrigidos monetariamente a partir desta data pelo IPCA/IBGE, nos termos do art. 389, parágrafo único, do CC/02, e acrescido de juros moratórios que incidirão mensalmente, sendo que a taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 do Código Civil, a partir do trânsito em julgado, o que faço com base no art. 85, § 8º c/c §2º, I a IV, do CPC/2015.” (mov. 141.1).
Opostos embargos de declaração (mov. 144.1) pela parte ré, ora apelante, estes foram integralmente rejeitados pelo d. juiz sentenciante (mov. 152.1).Em suas razões recursais (mov. 158.1), requer a parte apelante seja reformada a r. sentença, pedido que se fundamenta, em síntese, nos seguintes argumentos: a) possibilidade de retenção integral da comissão de intermediação (corretagem), diante da previsão contratual expressa e da incidência do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964; b) validade da transferência ao comprador da obrigação de pagamento da comissão de corretagem, em conformidade com o Tema 938 do STJ; c) cumprimento do dever de informação quanto à comissão de corretagem, com indicação expressa do percentual e do valor correspondente no contrato; d) desnecessidade de comprovação de repasse da comissão a corretor autônomo ou de requisitos não previstos no Tema 938 do STJ para reconhecimento da exigibilidade da corretagem; e) legitimidade da cobrança da comissão de corretagem ainda que o valor seja recebido diretamente pela incorporadora para posterior repasse aos profissionais envolvidos na negociação; f) incidência da taxa de fruição na forma contratualmente prevista, com base de cálculo correspondente ao valor do contrato e não aos valores efetivamente pagos; g) observância das cláusulas contratuais que estabelecem o cálculo da taxa de fruição pelo percentual de 0,5% sobre o valor do contrato, proporcional ao período de disponibilização; h) enriquecimento sem causa do adquirente em caso de modificação da cláusula de taxa de fruição, após período de disponibilização exclusiva da unidade.Comprovado o recolhimento do preparo recursal (mov. 158.3).Contrarrazões apresentadas pugnando pelo desprovimento do recurso (mov. 164.1). É O RELATÓRIO.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSEstão presentes os requisitos intrínsecos (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, preparo e tempestividade), devendo o recurso ser conhecido.De início, uma breve retrospectiva dos acontecimentos na origem.Cuida-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas, indenização por danos morais e tutela antecipada ajuizada por ADENILDE ALVES DE LIMA; e ALDEMIR RODRIGUES DE LIMA em face de PRESTIGE INCORPORACAO E ADMINISTRACAO DE BENS LTDA; EMPRESA HOTELEIRA MABU LTDA; e RCI BRASIL – PRESTACAO DE SERVICOS DE INTERCAMBIO LTDA.Narrou a parte autora, ora apelante, em sua petição inicial (mov. 1.1) que firmou com a parte ré, ora apelante, um “instrumento particular de contrato de concessão real de uso” (mov. 1.12), sustentando que a contratação teria ocorrido mediante forte “pressão de vendas” e com informações que não correspondiam à realidade.Segundo a inicial, o contrato possuía valor total de R$ 101.003,04, cujo pagamento foi parcelado em 72 prestações mensais de R$ 1.402,82, além de taxa de manutenção. Alegaram que após tentarem rescindir extrajudicialmente a avença, os autores receberam proposta condicionada ao pagamento de diversos encargos rescisórios, entre eles cláusula penal, taxa administrativa, comissão de intermediação e taxa de fruição, os quais reputaram abusivos. Requereram a rescisão dos contratos vinculados ao programa My Mabu e à RCI, declaração de nulidade de cláusulas contratuais, restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.A parte ora apelante apresentou contestação (mov. 60.1) sustentando, em síntese, a validade da contratação e das cláusulas pactuadas. Defendeu também que a rescisão pretendida decorreu exclusivamente da vontade dos autores e que os encargos contratuais incidentes no distrato, inclusive cláusula penal, taxa administrativa, comissão de intermediação e taxa de fruição, encontravam respaldo contratual. Sustentaram, por fim, que, mantidas as disposições originalmente pactuadas, sequer haveria valores a serem restituídos aos consumidores.Sobreveio a r. sentença (mov. 141.1), na qual o d. juiz reconheceu o direito da parte autora à resolução dos contratos firmados com a parte ré, julgando parcialmente procedentes os pedidos. Embora não tenha acolhido integralmente as teses formuladas pela parte autora, declarou rescindidos os contratos e afastou a validade da comissão de intermediação e da taxa administrativa.
2.1. Da comissão de corretagemSustenta a parte apelante que a retenção da taxa de intermediação é legal, por conta de previsão contratual, destaque da cobrança e conformidade com o Tema 938/STJ e art. 67-A da Lei 4.591/1964, afirmando ainda a desnecessidade de prova do repasse ou da intermediação e a irrelevância do arrependimento do adquirente.Contudo, sem razão.Infere-se do contrato (mov. 1.12), quanto à comissão questionada:

A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, ao enfrentar o Tema 938, entendeu pela “validade das cláusulas que transferem ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, [...] desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem”. No referido julgamento, houve uma importante construção argumentativa no sentido de estabelecer os “efeitos da violação do dever de informação” à luz do Código de Defesa do Consumidor. No mesmo sentido, o inciso III do artigo 35-A da Lei 4.591/64 dispõe que:
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: [...]III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; (Grifos acrescidos).
Na hipótese, como visto acima, o “quadro-resumo” traz a seguinte previsão: “R$ 101.003,04 (...) Comissão de Intermediação: do preço total ora indicado, o equivalente a 6% (seis por cento), que corresponde a R$ 6.060,18 (...), se refere à comissão de intermediação. Fica, desde logo ajustado, que o valor pago a esse título não será restituído ao Concessionário, ainda que ocorra o término do contrato.”Conquanto a parte apelante aponte que a previsão não confronta o Tema 938/STJ e a retenção encontre amparo no art. 67-A da Lei 4.591/1964, é fácil constatar que não existe identificação precisa do beneficiário da aludida comissão, em desacordo com a exigência legal apontada e, por conseguinte, também em desconformidade com dever de informação previsto no artigo 6º, inciso III do Código de Defesa do Consumidor.
O recurso tampouco identifica o beneficiário, nem aponta a existência de indicação nos autos, ou documento atestando o repasse e o recebimento dos valores pelo terceiro intermediador. Nesse cenário, pode-se concluir, como ocorreu na origem, pela ausência de demonstração concreta da efetiva prestação do serviço de corretagem, porquanto a parte apelante limita-se a invocar a previsão contratual da comissão de intermediação e sua suposta legalidade, sem, contudo, descrever a dinâmica da intermediação realizada no caso concreto, indicar o profissional ou a pessoa jurídica responsável pela suposta atuação como corretor, tampouco comprovar a existência de contrato específico de corretagem, recibo, nota fiscal ou qualquer outro elemento apto a evidenciar a prestação de serviço por terceiro independente. Assim, a mera estipulação contratual e o destaque do percentual no quadro-resumo, como se vê, não suprem o ônus de demonstrar o fato gerador da cobrança, sobretudo à luz do dever de informação previsto no artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor e da orientação firmada no Tema 938 do STJ, que condiciona a validade da transferência do encargo ao consumidor à prévia, clara e destacada informação, bem como à efetiva existência do serviço de intermediação. Nesse sentido vem sendo o entendimento adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná em casos similares (inclusive envolvendo a parte ora apelante):
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA – MULTIPROPRIEDADE – “TIME-SHARING” – RESCISÃO POR INICIATIVA DA ADQUIRENTE – (...) – TAXA DE INTERMEDIAÇÃO (COMISSÃO DE CORRETAGEM) – TESE FIXADA NO RESP REPETITIVO Nº 1599511/SP – INTERMEDIAÇÃO DE CORRETORES NÃO COMPROVADA – PRECEDENTES – TAXA DE MANUTENÇÃO – COBRANÇA QUE EQUIVALE AO RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS – CONTRATO EM CONSONÂNCIA À LEI – INTELIGÊNCIA DO ART. 67-A, §2º, DA LEI 4.591/1964 E ART. 1.358-J DO CÓDIGO CIVIL – INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE NO CASO CONCRETO – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA, SEM REFLEXOS NA DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0016329-10.2022.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 18.07.2025).
“DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTIPROPRIEDADE. TIME-SHARING. EMPREENDIMENTO MABU THERMAS GRAND RESORT. DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. PROVIMENTO PARCIAL DOS RECURSOS. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes contra sentença que, em ação de rescisão contratual de contratos de concessão real de uso de unidades em multipropriedade (time-sharing), julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a resilição contratual, afastar cobranças, e determinar restituição de valores pagos, com retenções e encargos específicos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Consiste em saber se: a) é válida a cobrança de comissão de corretagem na ausência de prova de intermediação efetiva; b) é legítima a cobrança da taxa de fruição e sua forma de cálculo; c) é adequado o percentual de retenção dos valores pagos a título de cláusula penal; d) qual o termo inicial dos juros moratórios em caso de rescisão por iniciativa do comprador; e) há necessidade de correção de erro material e redistribuição da sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de comprovação da efetiva intermediação por corretor autônomo ou de repasse de valores a terceiro impede a cobrança de comissão de corretagem, sendo insuficiente a mera previsão genérica em contrato de adesão. 4. A validade da cláusula de transferência da corretagem ao consumidor depende de informação clara e identificação do beneficiário, o que não se verificou no caso.[ 5. (...). IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recursos conhecidos e parcialmente providos, para: reduzir a retenção das vendedoras para 15% dos valores pagos, fixar o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado, corrigir a data da resilição contratual e redistribuir os ônus sucumbenciais. 12. Tese de julgamento: ‘Na rescisão de contrato de multipropriedade por iniciativa do adquirente, é indevida a retenção de comissão de corretagem sem prova de efetiva intermediação; é cabível a taxa de fruição pela disponibilização do imóvel; a cláusula penal deve ser fixada de forma equitativa; e os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado.’ (...).” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005146-19.2024.8.16.0112 - Marechal Cândido Rondon -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 26.06.2026).
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DO MONTANTE PAGO – CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS PELO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME-SHARING) – CONDOMÍNIO PRESTIGE (MY MABU) – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.APELAÇÃO 1 (AUTOR) – PRETENSÃO DE ATRIBUIR A CULPA PELA RESCISÃO ÀS REQUERIDAS, REJEITADA – AUSÊNCIA DE INADIMPLEMENTO DAS APELADAS – CONTRATO RESCINDIDO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – TAXA ADMINISTRATIVA – ONEROSIDADE EXCESSIVA VERIFICADA EM DESFAVOR DO CONSUMIDOR – ENCARGO QUE SE CONFUNDE COM CLÁUSULA PENAL – VEDAÇÃO AO BIS IN IDEM – TAXA DE FRUIÇÃO – PREVISÃO CONTRATUAL – ENCARGO DEVIDO PELA DISPONIBILIDADE DAS UNIDADES AO COMPRADOR – VALIDADE DA COBRANÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.1. A rescisão contratual não pode ser atribuída à vendedora sem a demonstração de inadimplemento praticado por ela.2. Deve ser declarada nula a cobrança de taxa que, na prática, configure bis in idem com cláusula penal já prevista no contrato.3. A cobrança da taxa de fruição é lícita e independe de efetiva fruição, pois a mera disponibilização da unidade já autoriza o concessionário a usufruir dos benefícios do empreendimento. APELAÇÃO 2 (REQUERIDA) – ALEGAÇÃO DE LEGALIDADE DA RETENÇÃO DA COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO (CORRETAGEM), NÃO ACOLHIDA – VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO PLENO DO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – PRETENSÃO DE ALTERAÇÃO DO TERMO INICIAL DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS DO VALOR A SER RESTITUÍDO, ACOLHIDA – JUROS MORATÓRIOS – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO – RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR DA RÉ/VENDEDORA – PRECEDENTES DESTA CORTE E DO STJ – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A cobrança da comissão de intermediação (corretagem) deve ser afastada quando ausente comprovação da efetiva prestação do serviço, conforme exigência do art. 722 do CC e da jurisprudência consolidada do STJ (Tema 938). 2. Para os casos de rescisão contratual por culpa do comprador, os juros moratórios do valor a ser restituído devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme entendimento do STJ (Tema Repetitivo nº 1.002).” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0013825-70.2022.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: DESEMBARGADOR ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO -
J. 03.07.2026).
O recurso, portanto, não merece provimento.
2.2. Da base de cálculo da taxa de fruiçãoA parte apelante impugna o critério adotado pelo d. magistrado na sentença para o cálculo da taxa de fruição. Alegam que a cobrança deveria observar a forma prevista contratualmente, incidindo sobre o valor integral do contrato, e não apenas sobre os valores efetivamente pagos pelos consumidores. Com razão.O regime do condomínio em multipropriedade (time sharing) foi inserido no código civil pelo advento da Lei nº 13.777/2018. De acordo com o artigo 1.358-C do Código Civil:
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.
Segundo a lição de PAULO LÔBO:
“Na multipropriedade fraciona-se no tempo o uso da mesma coisa (meses, semanas, dias) entre titulares diversos. A titularidade é de unidade de tempo de uso determinado sobre a coisa e, durante esse tempo, de modo exclusivo. O tempo restante é compartilhado por outros titulares.” (LÔBO, Paulo. Direito Civil. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2023. E-book. p.709)
No caso em tela, dentre as demais cláusulas, o contrato prevê a retenção de determinados valores em caso de desistência ou denúncia do contrato por iniciativa dos concessionários. A taxa de fruição representa um dos valores retidos, sendo expressamente definido na Cláusula 7.2.5.1 (mov. 1.4) como é feito o cálculo da taxa:

A aludida cláusula tem como base o artigo 67-A, § 2º, inciso III, da Lei 4.591/1964, in verbis:
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:(...)§ 2º Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:(...)III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; (Grifos acrescidos).
Ou seja, verifica-se que o que restou previsto no contrato, guardadas as particularidades da espécie do objeto contratual, é exatamente o que prevê a Lei que regula a matéria. Não obstante
o d. magistrado tenha entendido que “analisando-se as peculiaridades do presente caso, mostra-se desproporcional a retenção nos moldes pactuados” (mov. 141.1), não apontou quais seriam estas particularidades e nem se descreveu objetivamente em qual ponto estaria a abusividade descrita no precedente utilizado para embasar a decisão.A propósito, esta Corte de Justiça já decidiu, em casos semelhantes, pela prevalência da base de cálculo prevista no contrato quanto a taxa de fruição:
“DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO. MULTIPROPRIEDADE. EXECUÇÃO DE PARCELAS CONTRATUAIS VENCIDAS. RESCISÃO CONTRATUAL. ENCARGOS RESCISÓRIOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução fundada em contrato de concessão real de uso e termo de renegociação. A sentença rejeitou o pedido principal de rescisão contratual por culpa exclusiva da embargada, reconheceu a rescisão por iniciativa do contratante, afastou a cobrança de tributos incidentes, taxa administrativa e comissão de intermediação, reduziu a cláusula penal para 20% sobre valores pagos e vencidos, determinou a restituição em parcela única no prazo de 30 dias a partir do trânsito em julgado e autorizou a cobrança de taxa de fruição limitada à fração temporal colocada à disposição do comprador. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. No recurso do embargante, discutem-se: (i) se a rescisão contratual deve ser atribuída à culpa exclusiva da embargada, em razão de atraso na entrega do empreendimento; (ii) se são devidas a restituição integral dos valores pagos e a multa contratual de 20% em favor do embargante; (iii) se a cláusula penal de 20% deve incidir apenas sobre valores efetivamente pagos, com exclusão da expressão “e vencidos”; (iv) se o percentual da cláusula penal deve ser reduzido para 10% ou 15%; (v) se os juros de mora devem incidir a partir da citação; e (vi) se a sucumbência deve ser redistribuída. 3. No recurso da embargada, discutem-se: (i) se a comissão de intermediação é exigível, diante da alegação de informação prévia e destaque contratual do encargo; e (ii) se a taxa de fruição deve observar a fórmula contratual/legal, com base no valor atualizado do contrato e proporcional ao período de disponibilização da fração temporal contratada. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Quanto ao recurso do embargante, a pretensão de rescisão por culpa exclusiva da embargada não comporta acolhimento, pois o atraso formal verificado entre o termo final do prazo de tolerância e a expedição do CVCO/habite-se não demonstrou impedimento à disponibilização útil do objeto contratual, sobretudo diante do uso posterior do empreendimento em três oportunidades e do pedido de cancelamento formulado apenas anos depois, após inadimplemento do contratante. 5. Ainda quanto ao recurso do embargante, a cláusula penal de 20% é admissível, por situar-se abaixo do limite de 25% previsto no art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964, mas sua base de cálculo deve ficar restrita às quantias efetivamente pagas, porque a pena convencional incide sobre a quantia paga, e não sobre parcelas vencidas e inadimplidas. A redução do percentual para 10% ou 15% não se justifica, pois a revisão cabível limita-se à base de cálculo da penalidade, diante da rescisão atribuída ao contratante, da longa duração contratual, da disponibilização do empreendimento e do uso efetivo da unidade em oportunidades posteriores à entrega. 6. O termo inicial dos juros de mora deve permanecer no trânsito em julgado, porque a rescisão decorreu da iniciativa do contratante, sem mora anterior da vendedora. A sucumbência recíproca em 50% para cada parte deve ser mantida, diante do êxito e da derrota recíprocos. 7. Quanto ao recurso da embargada, a comissão de intermediação permanece inexigível, porque não comprovada a efetiva prestação autônoma de serviço de corretagem, a identificação concreta do beneficiário da comissão ou o repasse do valor a corretor. A prescrição da pretensão de restituição da comissão já foi afastada em agravo de instrumento anteriormente julgado no próprio processo, razão por que não se reabre a questão. 8. Ainda quanto ao recurso da embargada, a taxa de fruição é juridicamente admissível e deve observar a fórmula contratual/legal, com incidência de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao período de disponibilização da fração temporal contratada, independentemente de uso efetivo, tendo como termo inicial a data em que o empreendimento se encontrava apto à disponibilização e como termo final a data do pedido de cancelamento reconhecida na sentença, em 10/01/2024. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso do embargante conhecido e parcialmente provido, apenas para determinar que a cláusula penal de 20% incida sobre os valores efetivamente pagos, excluída a expressão “e vencidos”. Recurso da embargada conhecido e parcialmente provido, apenas para reconhecer que a taxa de fruição deve observar a fórmula contratual/legal. Tese de julgamento: 1. Em contrato de concessão real de uso sob regime de multipropriedade, a rescisão decorrente de iniciativa do contratante autoriza a retenção de cláusula penal, desde que incidente sobre valores efetivamente pagos. 2. A taxa de fruição é exigível quando prevista no contrato, com incidência proporcional ao período de disponibilização da fração temporal contratada. 3. A comissão de intermediação não é exigível quando ausente comprovação da efetiva prestação autônoma do serviço de corretagem, da identificação do beneficiário e do repasse do valor. (...).” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0006422-40.2024.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 03.07.2026).
“APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONCESSÃO REAL DE DIREITO DE USO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. EMPREENDIMENTO HOTELEIRO “MY MABU”. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO 01, DAS REQUERIDAS MABU E PRESTIGE (ADMINISTRADORA E INCORPORADORA). PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL. ACOLHIMENTO. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO EM 20%, CONFORME PREVISÃO CONTRATUAL. PERCENTUAL ADEQUADO ÀS PARTICULARIDADES DO CASO. TESE DE QUE A TAXA DE FRUIÇÃO DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO, E NÃO SOBRE AS PARCELAS ADIMPLIDAS. VIABILIDADE. BASE DE CÁLCULO QUE DEVE CORRESPONDER AO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO, NOS TERMOS DO QUE PACTUADO. CLÁUSULA QUE NÃO SE REVELA DESPROPORCIONAL OU DESARRAZOADA. INSURGÊNCIA ACERCA DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CABIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELOS CONCESSIONÁRIOS. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.APELO 02, DA REQUERIDA OPEA (SECURITIZADORA). PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. EXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO E PERTINÊNCIA SUBJETIVA. MÉRITO. PRETENSÃO DE MANUTENÇÃO DA COBRANÇA DA TAXA ADMINISTRATIVA. NÃO ACOLHIMENTO. ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR. ENCARGO QUE SE CONFUNDE COM A CLÁUSULA PENAL. INSURGÊNCIA ACERCA DO TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. CABIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA PELOS CONCESSIONÁRIOS. INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009386-74.2022.8.16.0030 - Foz do Iguaçu -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CE -
J. 09.03.2026).
Portanto, comporta reforma a r. sentença quanto à base de cálculo da taxa de fruição, devendo ser observado neste tocante o disposto no item 7.2.5.1. do instrumento contratual, eis que não se extrai qualquer abusividade ou onerosidade excessiva aos consumidores na referida disposição contratual.A taxa de fruição deve ser calculada em 0,5% do valor atualizado do contrato, a incidir pela quantidade de quantidade de dias do período de utilização.Considerando que tal alteração não impacta na sucumbência, já que limitou-se a modificar
a base de cálculo referente a pedido já acolhido, mantem-se hígida a distribuição do ônus sucumbencial tal como realizada pelo d. juiz sentenciante.
2.3. Dos honorários recursaisPor fim, descabida a majoração ou fixação de honorários advocatícios recursais, diante do provimento parcial do recurso, conforme tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.059 pelo STJ:
“A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação.”
3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação, a fim de alterar a base de cálculo da taxa de fruição para 0,5% do valor atualizado do contrato, tal como expressamente previsto no item “7.2.5.1.” do instrumento contratual, nos termos da fundamentação.