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Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelação cível interposta por Fenícia Construções Civis Ltda. em face da sentença de mov. 144.1, integrada ao mov. 230.1, proferida nos autos da Ação de Resolução de Contrato nº 0000522-10.2021.8.16.0086, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, nos seguintes termos:III – DISPOSITIVOIII.1- Ex positis, em face da fundamentação ora expendida, com esteio no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e, por sentença, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE de o pedido da ação principal para o fim DETERMINAR que sejam apurados os haveres entre as Partes em liquidação de sentença, considerando os aluguéis pelo atraso na obra conforme ajuste da seq.69.10, o desconto pelos acabamentos, nos termos da fundamentação, e a determinação do item seguinte.III.2- De outro norte, também com esteio no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e, por sentença, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido reconvencional para o fim de CONDENAR a Reconvinda, FENÍCIA CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA , ao abatimento do valor de 32,30% (trinta e dois inteiros e trinta centésimos por cento) no preço do imóvel comprado pela Parte Reconvinte, HELKA CANDIA DA SILVA, tendo em vista a entrega do apartamento em dimensões menores que aquelas divulgadas na publicidade e estipuladas no contrato, cujo valor deve ser fixado em liquidação por arbitramento e com observância dos consectários legais constantes do contrato de particular de promessa de compra e venda;Pelo ônus de sucumbência da ação principal e da reconvenção:A) CONDENAR a Requerente/Reconvinda, 50% FENÍCIA CONSTRUÇÕES CIVIS LTDA, ao pagamento de (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais e CONDENAR a Parte Requerida/Reconvinte 50% HELKA CANDIA DA SILVA, ao pagamento dos outros (cinquenta por cento) deste ônus de sucumbência, o que faço, in totum , fundamentado nos mandamentos do artigo 82, § 2.º c.c. artigo 86, “caput”, todos do Estatuto Processual Civil e;B) CONDENAR a Requerente/Reconvinda, FENÍCIA CONSTRUÇÕES CIVIS, ao pagamento da verba honorária atinente ao(s) patrono(s) da Parte Requerida/Reconvinte, na quantia referente a (quinze por cento) sobre o valor da causa da reconvenção; 15% CONDENAR 15% a Parte Requerida/Reconvinte HELKA CANDIA DA SILVA ao pagamento dos honorários advocatícios do(a)(s) patrono(a)(s) da Requerente/Reconvinda, arbitrando-os em sobre o valor da causa da ação principal.Tais porcentagens devidamente corrigidas pelo IPCA-E, contada deste Pronunciamento Judicial e juros de mora legais, contados do trânsito em julgado desta sentença, nos termos do art. 85, §2º, I, a IV, todos do Código de Processo Civil, atento ao trabalho desenvolvido pelo (a)(s) Causídico(a)(s), o tempo de duração da demanda, o zelo profissional e a importância da lide.
Em suas razões recursais (mov. 234.1), a apelante sustentou, em síntese, que:a) a apelada deixou de cumprir sua obrigação contratual ao não quitar as parcelas do contrato de promessa de compra e venda do imóvel, apesar de ter recebido a posse desde junho de 2013;b) os aluguéis referentes ao período de novembro de 2011 a junho de 2013, que a construtora teria se comprometido a pagar em caso de atraso na entrega da obra, deveriam ser compensados nas parcelas inadimplidas pela apelada, não havendo que se falar em cobrança de juros sobre tais aluguéis, pois não houve reajuste pactuado;c) a alegação da apelada quanto à discrepância na metragem do imóvel é tardia, pois reside no imóvel há mais de cinco anos, tendo aceitado o apartamento no estado em que se encontrava, e, portanto, ocorreu a decadência do direito de reclamar nos termos do art. 27 do CDC;d) não há propaganda enganosa quanto à metragem do imóvel, uma vez que as dimensões incluem as garagens e área comum, prática usual em contratos de venda de unidades habitacionais, não havendo prejuízo ou dano moral a ser indenizado;e) a apelada apresentou alegações inverídicas sobre materiais e acabamentos adquiridos, não comprovando a existência de adendo contratual que autorizasse descontos ou compensações por tais valores;f) a sentença incorreu em erro ao acolher parcialmente o pedido reconvencional da apelada, pois a inadimplência configura hipótese de resolução contratual tácita, autorizada pelo art. 474 do Código Civil, e a construtora tem direito à resolução do contrato com devolução do imóvel e compensação dos valores pagos;g) o contrato prevê cláusula resolutiva tácita e penalidades em caso de inadimplemento, incluindo multa de 11% sobre o valor atualizado do imóvel (2% de multa, 6% de comercialização e 3% de marketing), além do pagamento de aluguel mensal de 1,5% sobre o valor atualizado, pela utilização do imóvel sem quitação;h) a apelante obteve a concessão da gratuidade da justiça (mov. 11), e, portanto, não deve ser condenada ao pagamento dos ônus sucumbenciais e honorários advocatícios fixados na sentença;i) a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná e de outros tribunais corrobora a possibilidade de resolução contratual em caso de inadimplemento, sem necessidade de cláusula expressa, e o direito à devolução do imóvel com compensação dos valores pagos; ej) a construtora sofre grave prejuízo financeiro em razão da inadimplência da apelada e dos demais adquirentes, o que justifica a reforma da sentença para acolher a resolução contratual.Requereu, ao final, o provimento do recurso para i) reformar integralmente a sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados pela apelada; ii) julgar procedente o pedido inicial para declarar a resolução contratual por inadimplemento, determinando a devolução do imóvel ao patrimônio da apelante; iii) reconhecer a compensação dos valores pagos pela apelada com os débitos remanescentes; e iv) isentar a apelante do pagamento dos ônus sucumbenciais em razão da concessão da gratuidade da justiça no mov. 11 dos autos de origem.Não foram apresentadas contrarrazões, certificado o decurso de prazo no mov. 240.1.É o relatório.

2. FundamentaçãoDa admissibilidadePresentes os pressupostos de admissibilidade recursal, intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso.
Da prescriçãoArguiu a apelante que a pretensão formulada em sede de reconvenção restaria prescrita, porquanto da ocupação do imóvel (19/06/2013, mov. 69.6), ou mesmo do parecer técnico (30/06/2015, mov. 69.13), até a insurgência da parte (11/04/2022 -mov. 69.1) teria decorrido o prazo de 05 anos estabelecido no art. 27 do CDC.Em sentença foi afastada a prejudicial por se considerar o caráter indenizatório da demanda, a qual não estaria sujeita ao prazo decadencial do Digesto Consumerista, mas ao decenal do art. 205 do Código Civil.Contudo, no caso em comento a venda efetuada foi na modalidade ad mensuram (art. 500 do CC), de modo que a pretensão de abatimento de preço está sujeita ao prazo decadencial de um ano, nos termos do art. 501 do Código Civil, sendo certo que mesmo sob a forma de pedido indenizatório, permanece a natureza jurídica da demanda como tal.Ou seja, a reconvinte dispunha do
prazo de 1 ano, contado do registro ou da perícia técnica, o qual restou superado, independente do marco adotado.Nesse sentido:DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO IMOBILIÁRIO. VAGA DE GARAGEM COM METRAGEM INFERIOR. DECADÊNCIA. APLICAÇÃO DO ART. 501 DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO CONHECIDO EM PARTE PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL . RAZÕES DE DECIDIR 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial no qual se discute a aplicação do prazo decadencial ou prescricional em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por perdas e danos, relacionada à metragem inferior de vaga de garagem vinculada a imóvel adquirido. 2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo afastou a decadência, aplicando o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, por entender tratar-se de ação de responsabilidade civil contratual, e determinou o retorno dos autos ao primeiro grau para continuidade do julgamento. 3. Embargos de declaração foram rejeitados, sob o fundamento de inexistência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido. 4. A questão em discussão consiste em saber se a pretensão de abatimento no preço do imóvel, decorrente da diferença entre a área real da vaga de garagem e a constante do contrato, está sujeita ao prazo decadencial de um ano, previsto no art. 501 do Código Civil, ou ao prazo prescricional de dez anos, conforme o art. 205 do mesmo diploma. 5. O direito de abatimento no preço do imóvel, decorrente da diferença entre a área real do bem e a constante do contrato, está sujeito ao prazo decadencial de um ano, nos termos do art. 501 do Código Civil. 6. A pretensão de abatimento no preço, ainda que apresentada sob a forma de pedido indenizatório, não altera a natureza jurídica da demanda, que permanece regida pelo prazo decadencial. 7. A revaloração jurídica de fatos incontroversos, como a diferença de metragem da vaga de garagem, não implica reexame de provas, sendo admissível em sede de recurso especial. 8. Recurso especial provido, para restaurar a sentença que reconheceu a decadência e aplicou o art. 501 do Código Civil. (AREsp n. 2.872.697/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 25/11/2025.); eAGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. ADMISSÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS OU AÇÃO DE ABATIMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL. NATUREZA JURÍDICA DA DEMANDA. IRRELEVÂNCIA DO NOMEN IURIS. PRAZO DECADENCIAL ÂNUO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. 1. A natureza jurídica da ação é definida por meio do pedido e da causa de pedir, não tendo relevância o nomen iuris dado pela parte autora. Precedentes. 2. O direito de abatimento no preço do imóvel, decorrente da diferença de metragem entre a área real do bem e a constante do contrato, decai em 1 (um) ano, conforme art. 501 do Código Civil. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EREsp n. 1.971.204/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 19/11/2024, DJe de 25/11/2024.)
Inclusive, a controvérsia relativa aos prazos incidentes sobre as pretensões fundadas na entrega de imóvel com metragem inferior à contratada foi solucionada pela 8ª Seção Cível deste Tribunal no julgamento do IRDR nº 42, no qual foram fixadas as seguintes teses:I. Incide o prazo decadencial de 1 (um) ano, previsto no artigo 501 do Código Civil, para a propositura de ação fundada em contrato de compra e venda ou em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel objetivando o complemento de área, a resolução de contrato ou o abatimento proporcional do preço, sempre que a causa de pedir for alegação de metragem a menor, seja a relação contratual de consumo ou não;II. Incide o prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no artigo 205 do Código Civil, para a propositura de ação fundada em contrato de compra e venda ou em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel objetivando indenização de danos materiais, morais ou existenciais, em que a causa de pedir for alegação de metragem a menor, seja a relação contratual de consumo ou não, com a ressalva de que, se a pretensão indenizatória de dano material se amoldar aos efeitos jurídicos do abatimento proporcional do preço ou com eles coincidir, sobre ela incidirá o prazo decadencial ânuo do artigo 501 do Código Civil, independentemente do nome atribuído à ação ou ao pedido;III. Para fins de início de contagem de qualquer dos prazos acima, presume-se que a diferença de metragem de imóvel se trata de vício aparente e de fácil constatação apenas quando se tratar de vagas de garagem ou de lotes urbanos que apresentem formatos quadrangulares ou retangulares.

Prosseguindo
a análise dos efeitos do reconhecimento da decadência sobre a pretensão de compensação, verifico que foram pleiteados aluguéis
no valor mensal de R$ 890,00, em virtude do atraso na entrega da obra (22 meses), tendo por base “Termo de Acordo de Compensação”, em que acordado os descontos desde agosto/2011, tendo a parte formulado
pedido certo no sentido de abater do crédito buscado neste processo, motivo pelo qual as pretensões restam vinculadas e deverão ser apreciadas no momento oportuno (mérito).
Igualmente quanto ao pedido de compensação dos valores despendidos em virtude dos materiais instalados no apartamento (pisos dos apartamentos 131 e 132).Portanto, deve ser afastada a condenação relativa ao abatimento do preço.
Do méritoCinge-se a controvérsia recursal sobre o cabimento de compensação dos valores relativos aos materiais utilizados nos apartamentos nº 131 e 132, bem como
dos aluguéis devidos pelo atraso na entrega da obra.Conforme consta dos autos, as partes firmaram, em 25/05/2010, os Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda (mov. 1.3 e 69.4/origem), tendo por objeto os apartamentos nº 131 e 132 do Parque Residencial Cerejeiras, no Município de Guaíra, pelo preço de R$ 134.000,00, a ser pago mediante uma entrada de R$ 30.000,00 (com vencimento para 15/07/2010), 42 parcelas de R$ 2.000,00 (com vencimento a partir de 15/08/2010) e 3 parcelas anuais reajustáveis: 1 de R$ 10.000,00 (com vencimento em 15/12/2010) e mais 2 de R$ 5.000,00 (com vencimentos em 15/12/2011 e 15/12/2012).Ainda, é incontroverso o inadimplemento da requerida/apelada, porquanto quitou a entrada, vinte e uma parcelas reajustáveis e uma parcela anual, deixando as demais em aberto sob o fundamento de que não teria sido entregue a escritura pública, consoante combinado no pacto.O atraso na entrega da obra ou mesmo a ausência de outorga de escritura pública não foram rebatidos, ainda que a recorrente afirme que o atraso se deu justamente por dificuldades financeiras enfrentadas tendo em vista o inadimplemento dos compradores.É dizer, subsiste a exceção do contrato não cumprido invocada na origem e reconhecida pelo magistrado, nos termos do art. 476 do CC, circunstância que
inviabiliza a rescisão contratual na forma pretendida pela construtora, de modo que deveria ter entregado a obra no momento aprazado a fim de exigir o pagamento tempestivo das parcelas, o que não fez.Nessa esteira, o contrato deve ser preservado considerando a imissão na posse desde 2013, o pagamento substancial do preço e ausência de demonstração de abandono. Todavia,
sem o abatimento do preço buscado pela apelada, já que decaído.a { text-decoration: none; color: #464feb;}tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6;}tr th { background-color: #f5f5f5;}Prosseguindo quanto aos pedidos compensatórios formulados pela reconvinte, verifico que conclusão diversa se impõe em relação aos valores decorrentes do atraso na entrega da obra. Com efeito, consta dos autos "Termo de Acordo de Compensação" por meio do qual a própria construtora reconheceu o atraso e se comprometeu ao pagamento mensal da quantia de R$ 890,00, valor incontroverso entre as partes.a { text-decoration: none; color: #464feb;}tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6;}tr th { background-color: #f5f5f5;}Ademais, referida obrigação possui causa jurídica autônoma em relação à pretensão de abatimento do preço em razão da alegada diferença de metragem dos imóveis. Enquanto esta última se encontra alcançada pela decadência, os valores relativos aos aluguéis decorrem diretamente do inadimplemento contratual imputado à construtora e expressamente reconhecido pelas partes.a { text-decoration: none; color: #464feb;}tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6;}tr th { background-color: #f5f5f5;}Não prospera, ainda, a alegação de que tais quantias deixariam de ser devidas em razão da inadimplência posterior da adquirente. Isso porque o direito à compensação surgiu em decorrência do atraso na entrega da obra, fato já consumado e independente do posterior descumprimento das obrigações assumidas pela compradora.a { text-decoration: none; color: #464feb;}tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6;}tr th { background-color: #f5f5f5;}Desse modo, devem ser abatidos do saldo devedor os valores referentes aos aluguéis pactuados, observando-se a quantia mensal incontroversa de R$ 890,00 pelo período de 22 meses reconhecido entre as partes.De outro norte, quanto aos pisos substituídos, em réplica à reconvenção a apelante arguiu que não teriam sido apresentados recibos comprovando a despesa, concluindo o juízo que inexistiria irresignação sobre a cobertura dela, remanescendo apenas discussão sobre a quantia indicada.Sobre o ponto, colho o seguinte trecho de defesa, repetido em apelação:“Excelência, a ré apresenta declarações inverídicas, quanto aos materiais fornecidos para conclusão da obra, o que ocorre é que a construtora oferece um apartamento padrão com acabamentos e a ré optou por acabamentos mais caros e quer se valer do inadimplemento para compensar créditos indevidos, é observável que a requerida confessa que adquiriu acabamentos para dois apartamentos, portanto o que apresenta deveria no mínimo ser dividido por dois, apresentando um simples recibo do que despendeu para aplicar pisos e acabamentos, não foram apresentadas notas fiscais do que foi adquirido e o apartamento está dentro do que foi proposto no contrato, a requerida mora no apartamento há vários anos e apenas agora quer contestar as metragens, fora do prazo permitido para a reclamação que é de cinco anos.”
Verifico que a reconvinte sustentou que a instalação dos pisos adquiridos, cujo recibo foi juntado ao mov. 69.9, teria se dado com o consentimento da requerida, apresentando também uma notificação a esse respeito (mov. 69.7):
Em uma simples análise do conjunto probatório em cotejo com as alegações das partes, tenho que não há como se acolher
a pretensão relativa ao
ressarcimento do piso e materiais inerentes ao serviço de colocação.Ora, o recibo impugnado não traz dados básicos, o contrato firmado não prevê especificamente o porcelanato (inclusive o piso colocado destoa do instalado no apartamento pertencente à mesma construção, mov. 69.13), e sequer é possível precisar quantos metros foram comprados, já que boa parte do apartamento é revestida por piso laminado, como se depreende da perícia de mov. 193.1, pelo que a troca do piso não restou devidamente justificada.
Ademais, não foram apresentadas notas fiscais ou outros documentos aptos a corroborar as alegações deduzidas.a { text-decoration: none; color: #464feb;}tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6;}tr th { background-color: #f5f5f5;}Desse modo, ausente prova suficiente acerca da efetiva realização da despesa, de sua vinculação ao imóvel litigioso e do respectivo valor, impõe-se afastar a compensação reconhecida na sentença relativamente aos pisos e acabamentos.Em síntese, a sentença deve ser parcialmente modificada
para fim de afastar o abatimento do preço por entrega de imóvel em metragem inferior à pactuada diante da decadência do direito, manter a compensação de aluguéis do saldo devedor remanescente e afastar à que toca ao piso de porcelanato, por insuficiência de provas (art. 373, I, do CPC).Em face do resultado do julgamento, é necessária a redistribuição do ônus sucumbencial de forma pro rata, com a fixação da verba honorária da seguinte forma:a) quanto à reconvenção, honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação (aluguéis quanto à reconvenção) em face da reconvinda e 10% sobre o proveito econômico (abatimento de preço de 32,30% do preço dos imóveis (R$ 134.000,00) e valor dos pisos laminados (R$ 19.300,00)) em desfavor da reconvinte; eb) 10% sobre o valor da causa em desfavor da autora, cuja exigibilidade fica suspensa diante do deferimento da justiça gratuita.Por fim, acolhida a sugestão pelo colegiado do parcial provimento do recurso, deixo de majorar a verba sucumbencial (art. 85, § 11, do CPC).Do exposto, VOTO no sentido de conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação, com a redistribuição da sucumbência.