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Processo:

I. Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de mov. 43.1 proferida em ação de embargos de terceiro, que julgou improcedentes os pedidos da inicial, para o efeito de:Posto isto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado com a petição inicial dos presentes Embargos de Terceiro opostos pela pessoa jurídica embargante, SABRETOOTH EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, em face da pessoa jurídica embargada, CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS ACS LTDA. Pela sucumbência, CONDENO a pessoa jurídica embargante ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios aos patronos da pessoa jurídica embargada, que fixo no percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa (art. 85, § 2º, CPC).Em suas razões recursais, o apelante, em síntese, requer: a) “A apelada, Consultoria e Empreendimentos ACS Ltda., promoveu processo de execução de título extrajudicial nº 0015905-55.2022.8.16.0001 em face de Rental Coins Tecnologia de Informação Ltda.; Interag Administração de Fundos Ltda.; Francisley Valdevino Da Silva; Interag Consultoria e Tecnologia da Informação Ltda.; ITX Administradora de Bens Ltda.; Intertradec S/A; e Compralo Intermediação e Agenciamento de Serviços Ltda., visando a receber crédito de R$ 1.665.599,79, alicerçado em titulo executivo extrajudicial consubstanciado em contrato designado “Instrumento Particular de Cessão Temporária (Aluguel) de Uso de (Criptoativos) Denominados Upper Dollar - Upper-Usd” celebrado em 04/01/2022, e, segundo alegou, inadimplido a partir de fevereiro/2022. A execução foi proposta em 18/07/2022, sobrevindo, em 28/07/2023 o arresto executivo, depois convolado em penhora, sobre os direitos aquisitivos que Rauny Pedro Ribeiro Chagas Proêncio, sócio da executada ITX Administradora de Bens Ltda, supostamente possuiria sobre apartamento sob nº 902 e vagas de estacionamento 45 e 46 do empreendimento imobiliário “Mainz Gutemberg”, atualmente correspondentes às matrículas 129.301, 129.304 e 129.305 do 6ª Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba-PR, incorporado e comercializado pela Incorporadora DBX Empreendimentos Imobiliários Ltda. (grupo D. Borcath)”; b) “Sucede que em 24/05/2022 – dois meses antes da propositura da execução e três meses antes da efetivação do arresto – a Apelante adquiriu onerosamente, por meio de contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado com a incorporadora DBX Empreendimentos Imobiliários Ltda., as mesmas unidades imobiliárias sobre as quais, posteriormente, recaíram o arresto e a penhora, pagando, no dia 25/05/2022, à vista, o preço de R$ 1.101.778,33 (um milhão, cento e um mil, setecentos e setenta e oito reais e trinta e três centavos). De fato, pelo mesmo contrato, a Apelante adquiriu a unidade n° 902 e as vagas de estacionamento nº 45 e 46 pelo preço de R$ 1.101.778,33, e a unidade n° 606 e as vagas de estacionamento n° 39, 55 e 56 pelo preço de R$ 955.221,67, totalizando R$ 2.057.000,00 (dois milhões e cinquenta e sete mil reais) que foram pagos à vista, no ato da assinatura do referido contrato de promessa de compra em venda (24/05/2022)”; c) “De fato, em 15/10/2021 a incorporadora DBX Empreendimento Imobiliário Ltda. prometeu à venda à empresa ITX Administradora de Bens Ltda. diversas unidades imobiliárias do empreendimento, inclusive a unidade 902 e as vagas 45 e 46, como se pode inferir do instrumento particular de termo aditivo contratual de mov.1.13, por meio do qual o contrato de promessa de compra e venda de mov.1.12 foi aditado para a inclusão, em seu objeto, da unidade 902 e vagas 45 e 46. E, em 23/02/2022 a incorporadora DBX Empreendimento Imobiliário Ltda. distratou a promessa de compra e venda firmada em 15/10/2001 (vide instrumento particular de distrato de mov.1.15). Ou seja, ao tempo da aquisição pela Apelante, em 24/05/2022, as unidades não se encontravam prometidas à venda a qualquer pessoa. Encontravam-se livre e desimpedidas para serem comercializadas, como, de fato, foram. Bem firmes essas premissas, totalmente afastada a hipótese de alienação em fraude, porque, repita-se, sequer processo de execução havia, seja ao tempo do distrato da promessa de compra e venda em 23/02/2022, seja ao tempo da celebração da promessa de compra e venda entre a Apelante Sabretooth Empreendimentos e Participações Ltda. e a incorporadora DBX Empreendimento Imobiliário Ltda. em 24/05/2022, a Apelante lançou mão do adequado e necessário processo de Embargos de Terceiro, apoiado em seu contrato de promessa irretratável de compra e venda, para assegurar-lhe posse e domínio livre de qualquer constrição, nos exatos termos da Súmula 84 do STJ”; d) “De fato, a sentença sob escrutínio concluiu pela improcedência da pretensão sob o fundamento único de que o distrato de promessa de compra e venda, efetivado pela via particular e não levado a registro, deveria ter sido efetivado por “instrumento público e levado a registro”, sendo, então, nulo e inapto para desconstituir o “contrato de compra e venda” que teria sido registrado em registro público junto a tabelionato. No entanto, o fundamento decisório apresentou-se totalmente obscuro e incompreensível, porque o negócio jurídico distratado pela via particular foi o contrato particular de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias em construção, celebrado entre a promitente vendedora incorporadora DBX Empreendimento Imobiliário Ltda., e a promissária compradora ITX Administradora de Bens Ltda. Ou seja, o contrato distratado não foi celebrado por forma pública, mas sim particular”; e) “Apenas se o distrato fosse da cessão de direitos, e não do contrato, faria algum sentido perquirir se o artigo 472 do Código Civil e o princípio do paralelismo das formas foram ou não respeitados. Mas o distrato não é da cessão de direitos, que se manteve hígida e operou os efeitos que dela se esperam (tanto que o distrato da promessa de compra e venda foi assinada pelo cessionário). O distrato é da própria promessa de compra e venda, que foi concebida pela forma particular, e distratada pela forma particular. Ainda que assim não fosse – o que se concebe apenas por força do argumento – e o distrato em debate fosse o distrato da cessão de direitos; ou se a instrumentalização pública da cessão de direitos tivesse efeito de “contaminar” a forma do contrato cedido, que tivesse por isso se transmudado de particular para público, ainda assim o artigo 472 do Código Civil Brasileiro e o princípio do paralelismo das formas estaria preservado e respeitado”; f) “Finalmente, não socorre à sentença, ou a qualquer intento de juízo diverso, o recurso aos artigos 221 do Código Civil e 129, inciso 10, da Lei 6015/1973, na perspectiva de que os efeitos do distrato, perante terceiros, dependeriam de seu registro público. Ora, a Embargada, ora Apelada, simplesmente não era terceiro no momento do distrato, e não era terceiro no momento da cessão de direitos (por instrumento particular de 18/10/2021 e por sua ratificação por escritura pública de 31/12/2021). Não existia “terceiro” interessado, no momento do distrato. Ao tempo da celebração do distrato sub examen, em 23/02/2022, a Embargada, ora Apelada não havia ajuizado o processo de execução de título extrajudicial contra ITX Administradora de Bens Ltda, o que só veio ocorrer, cinco meses depois, em 18/07/2022. E muito menos o cessionário Rauny Proêncio integrava o polo passivo processual. Se não havia terceiro, não há sentido de subordinar a produção de efeitos do distrato, “perante terceiros” a qualquer providência outra, tal como seu registro público. O distrato operou efeito interpartes e não prejudicou a quaisquer terceiros, porque simplesmente terceiros não existiam”; g) “É forte nessas razões que se espera e requer, sejam recebidas, processadas e integralmente providas as presentes razões recursais, para reformar diametralmente a sentença para julgar integralmente procedentes os embargos de terceiro, invertendo e adequando ao grau recursal os ônus sucumbenciais. Requer ainda, na forma ao artigo 435 do CPC, a admissão de documento não integrante do caderno processual, cujo acesso a Apelante teve apenas na fase de confecção desta peça recursal, ao consultar um dos muitos processos judiciais alheios à Apelante, mas envolvendo a incorporadora DBX Empreendimento Imobiliário Ltda., qual seja o “instrumento de cessão dedireitos sob condições resolutivas e outras avenças” assinado entre ITX Administradora de Bens e Rauny Pedro Ribeiro Chagas Proêncio em 18.10.2021” oriundo do mov. 1.4 dos autos 0032832- 28.2024.8.16.0001 da 2ª Vara Cível de Curitiba (DBX Empreendimento Imobiliário Ltda. x Lucas Vinícius Pugliessa Araújo)”.
(mov. 61.2).O recorrido apresentou contrarrazões ao recurso em mov. 66.1.
É o relatório.

II. O recurso merece ser conhecido, tendo em vista o preenchimento dos pressupostos de admissibilidade do art. 1.009 do Código de Processo Civil.Preliminarmente, como pretendido pelo recorrente, admite-se a admissão de documento novo, na forma do art. 435 do CPC, referente à “instrumento de cessão de direitos sob condições resolutivas e outras avenças” assinado entre ITX Administradora de Bens e Rauny Pedro Ribeiro Chagas Proêncio em 18.10.2021”.Ainda que se admita a juntada do documento apresentado com as razões recursais, consistente no “Instrumento de Cessão de Direitos sob Condições Resolutivas e Outras Avenças” firmado em 18/10/2021, constata-se que referido elemento probatório não possui aptidão para alterar a conclusão adotada.Isso porque a controvérsia não se resolve a partir da existência ou inexistência de cessão pretérita formalizada por instrumento particular, mas sim da posterior formalização da cessão dos direitos aquisitivos por escritura pública, negócio jurídico que foi efetivamente celebrado com a participação dos interessados e cuja validade e eficácia constituem o núcleo da discussão.Portanto, ainda que se reconheça a existência de instrumento particular anterior, permanece hígida a conclusão de que a cessão posteriormente formalizada por escritura pública não poderia ser desconstituída, perante terceiros, por simples distrato particular, circunstância que afasta a relevância jurídica da prova supervenientemente apresentada.Do mesmo modo, no que se refere aos motivos para a aquisição dos imóveis, que seriam para residência dos filhos do administrador da empresa embargante, a alegação ainda que não tenha sido realizada na origem, é de todo irrelevante para resolução do conflito.Cumpre registrar que as contrarrazões suscitaram inovação recursal relativamente a determinados argumentos deduzidos apenas em sede de apelação, especialmente aqueles relacionados à finalidade residencial dos imóveis e à incidência dos artigos 54 da Lei nº 13.097/2015 e 792, inciso IV, do Código de Processo Civil.Todavia, ainda que se admita o exame dessas alegações, verifica-se que elas não possuem aptidão para alterar o resultado do julgamento, razão pela qual sua apreciação é realizada apenas para fins de exaurimento da prestação jurisdicional e prevenção de futuras alegações de omissão.Ainda preliminarmente, antes de adentrar no mérito, cumpre consignar que questão similar já foi enfrentada por este Colegiado no julgamento do recurso de Apelação Cível nº. 0001212-61.2025.8.16.0001 Ap, em embargos de terceiro envolvendo as empresas DBX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CONSULTORIA E EMPREENDIMENTOS ACS LTDA., versando sobre distrato de compra e venda de direitos aquisitivos de imóveis.No julgamento ocorrido em 05/08/2026, o Acórdão assim restou ementado (mov. 36.1 - 0001212-61.2025.8.16.0001 Ap):DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS FORMALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA. PRESUNÇÃO DE VALIDADE E LEGITIMIDADE. DISTRATO PARTICULAR. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. PRINCÍPIO DO PARALELISMO DAS FORMAS. MANUTENÇÃO DA CONSTRIÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, mantendo a constrição judicial sobre os direitos aquisitivos de imóveis, com a condenação da embargante ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. A embargante argumenta que a decisão desconsiderou a natureza jurídica dos atos e a cronologia dos documentos, além de alegar a ineficácia da escritura pública de cessão de direitos aquisitivos em relação a si. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro, mantendo a constrição judicial sobre os direitos aquisitivos dos imóveis, foi correta ao considerar a eficácia da escritura pública de cessão de direitos e a ineficácia do distrato particular apresentado pela apelante. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O distrato particular não é apto a desconstituir os efeitos da cessão formalizada por escritura pública, que goza de presunção de veracidade e legitimidade. 4. A escritura pública de cessão de direitos foi formalizada com quitação integral, o que afasta a alegação de inadimplemento. 5. A ausência de anuência da apelante na escritura pública não invalida o negócio, pois houve consentimento prévio no instrumento particular. 6. A tese de que a promessa de compra e venda e a cessão de direitos não exigem escritura pública não altera a eficácia da escritura pública já formalizada. 7. A resistência da parte embargada foi legítima, não havendo impugnação abusiva que justificasse a inversão do ônus sucumbencial. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação conhecida e desprovida, mantendo a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro e condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, majorados para 12%. Tese de julgamento: A escritura pública de cessão de direitos aquisitivos sobre imóveis goza de presunção de validade e eficácia, sendo inapta a sua revogação por distrato particular não registrado, em respeito ao princípio do paralelismo das formas e à necessidade de observância da forma pública para a desconstituição de negócios jurídicos que produzem efeitos perante terceiros. _________ Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 215, 221, 462, 472, 1.417 e 1.418; CPC/2015, arts. 85, § 2º, e 300. Jurisprudência relevante citada: TJPR, Agravo de Instrumento 0041318-39.2023.8.16.0000, Rel. Desembargadora Ana Lucia Lourenço, 20ª Câmara Cível, j. 29.09.2023; TJPR, Apelação Cível 0032832-28.2024.8.16.0001, Rel. Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível, j. 03.03.2026; TJPR, Apelação Cível 0023411- 19.2021.8.16.0001, Rel. Des. Marco Antonio Antoniassi, 10ª Câmara Cível, j. 28.07.2025; STJ, REsp 1804904/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, 2ª T., j. 16.05.2019; Súmula 303/STJ. Resumo em linguagem acessível: O tribunal decidiu que a empresa DBX Empreendimentos Imobiliários não conseguiu provar que a escritura pública de cessão de direitos sobre os imóveis era inválida. A decisão manteve a penhora dos bens, pois a escritura pública tem presunção de validade e não pode ser desfeita apenas por um distrato particular que não foi registrado. A DBX, mesmo não tendo participado da escritura, já havia concordado com a cessão anteriormente. Além disso, a DBX foi condenada a pagar as custas do processo e os honorários do advogado da parte contrária, pois a resistência da outra parte à sua reclamação foi considerada legítima. Portanto, o pedido da DBX foi negado e a decisão anterior foi mantida.Ressalte-se, também, que os direitos aquisitivos de imóveis da empresa ITX ADMINISTRADORA DE BENS, estavam relacionados com esquema de pirâmide financeira de FRANCISLEY, conhecido como “Sheik dos Bitcoins”, irmão de RAUNY PROÊNCIO, que figura como executado e, aparentemente, se valia de tal estratagema para captação de recursos e ocultação de patrimônio.No caso em exame, nos embargos de terceiro, a empresa SABRETOOTH EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, ora recorrente, sustentou que: “a) em 24/05/2022, celebrou contrato de promessa de compra e venda com a empresa DBX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, tendo por objeto 7 (sete) imóveis; b) pagou à vista o valor de e R$ 2.057.000,00 (dois milhões e cinquenta e sete mil reais); c) todavia, não pôde efetuar a transferência de três dos imóveis uma vez que estes foram arrestados por este juízo para garantir a execução que tramita sob os autos n° 0015905-55.2022.8.16.0001 em que a pessoa do terceiro RAUNY figura como executado; e) ocorre que a empresa DBX celebrou contrato de distrato particular revogando o contrato de compra e venda anteriormente celebrado com o terceiro e tendo por objeto os imóveis adquiridos pela pessoa jurídica embargante; f) o contrato celebrado entre a pessoa jurídica autora e a empresa DBX, posteriormente ao distrato com o terceiro executado, foi concluído três meses antes do ajuizamento da execução de autos n° 0015905-55.2022.8.16.0001; g) é terceiro de boa fé”.Pois bem.Novamente aqui, assim como havia ocorrido no julgamento do recurso de apelação cível nº. 0001212-61.2025.8.16.0001 Ap, discute-se a presunção de validade e legitimidade do distrato firmado em instrumento particular em contrariedade cessão de direitos aquisitivos formalizada em escritura pública.Aduz o apelante, em suma, que o distrato, ainda que não registrado em instrumento público, deve produzir efeitos de modo a lhe garantir a condição de terceiro de boa-fé na aquisição dos direitos aquisitivos sobre os imóveis em questão, vez que na data da compra e venda não havia ainda sido ajuizada a execução, nem tão pouco registrada qualquer restrição nos imóveis.Sem razão.Denota-se do exame da controvérsia, que os executados nos autos principais, RAUNY PEDRO RIBEIRO CHAGAS PROENCIO e ITX ADMINISTRADORA DE BENS LTDA, celebraram contrato de compra e venda de unidades imobiliárias em construção (mov. 1.12 e mov. 1.13) devidamente registrado em registro público junto ao 9° tabelionato de notas de Curitiba/PR. Nesse sentido, considerando-se que o contrato celebrado entre as partes possui como objeto imóveis que possuem valores superiores a 30 (trinta) salários-mínimos, o registro público é requisito essencial, conforme preceitua expressamente o art. 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”.Insta frisar que consoante dispões o art. 215 do Código Civil, “a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena”.Conforme concluiu com acerto o Magistrado sentenciante, aplicando-se o princípio do paralelismo das formas, para que o distrato sobre essa cessão de direitos tivesse plena eficácia, seria necessária sua formalização por instrumento público.De fato, é o que determina textualmente o art. 472 do Código Civil: Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.Ao abordar a questão, fundamentou a respeitável sentença (mov. 43.1):Nesse sentido, da análise dos autos, de fato verifica-se que os terceiros contraentes celebraram distrato particular para o fim de revogar o negócio jurídico por elas antes entabulado (mov. 1.15). Todavia, este não foi levado a registro público. Nessa senda, tem-se que o distrato particular não detém o condão para fazer cessar os efeitos do contrato de compra e venda registrado em registro público, haja vista que este preteriu a forma expressamente determinada por lei em conformidade ao disposto nos artigos 108, 472 e 1.245 do Código Civil. Assim, o negócio celebrado entre a pessoa jurídica embargante e a pessoa jurídica DBX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS é eivado de nulidade, haja vista que a DBX não possuía poderes para dispor dos imóveis de matrículas ns° 129.301, 129.304 e 129.305 da 6ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba/PR, porquanto os contratos particulares celebrados entre a embargante e a DBX (mov. 1.5) não é capaz de amparar os presentes embargos de terceiro, tampouco são capazes de afastar o arresto que recaiu sobre os referidos imóveis. Deste modo, não há sequer que se questionar a respeito da boa-fé da pessoa jurídica embargante.Ora, por conseguinte, a escritura pública de cessão de direitos aquisitivos sobre imóveis goza de presunção de validade e eficácia, sendo inapta a sua revogação por distrato particular não registrado, em respeito ao princípio do paralelismo das formas e à necessidade de observância da forma pública para a desconstituição de negócios jurídicos que produzem efeitos perante terceiros.Da doutrina sobre o tema, cito o escólio de José Miguel Garcia Medina e Fábio Caldas de Araújo:I. Resilição e distrato. O diploma atual previu em capítulo próprio as figuras da extinção do contrato, que não se confunde com a extinção das obrigações. Neste ponto, o Código ganhou melhor sistematização e precisão conceitual. Em suma, o distrato corresponde a uma das espécies de resilição, que corresponde ao rompimento do vínculo jurídico entre as partes. A resilição é marcada pela declaração unilateral ou bilateral do acordo formulado. Quando a declaração é bilateral e consensual, ela assume a forma do distrato. Na verdade, o distrato corresponde ao polo inverso do contrato. As partes, por algum motivo superveniente, estabelecem o fim do vínculo. Justamente pelo fato de inexistir conflito, não há dissenso, mas consenso, o que motiva a formulação de distrato para encerrar a relação jurídica.II. Distrato. A figura do distrato revela o término do vínculo jurídico sem qualquer imputação de culpa ou atribuição de perdas e danos, o que diferencia sua figura das demais previsões de resilição, como a rescisão, a resolução ou a revogação. O distrato tem sua base na mesma formulação do contrato, mas pressupõe um prévio consenso entre as partes para justificar o contrarius consensus manifestado para pôr fim à relação jurídica entre as partes.III. Forma do distrato. A eliminação do contrato do mundo jurídico por meio do distrato é marcado pela simetria da forma. A escritura pública de compra e venda deve ser alvo de distrato pela mesma forma, e nunca por instrumento particular, sob pena de não ter validade. Nada impede que seja utilizado instrumento de maior rigor formal, sendo vedado apenas o mútuo consenso por instrumento inválido e que compromete a declaração de vontade das partes distratantes. (Código Civil Comentado - Ed. 2022 Author: José Miguel Garcia Medina, Fábio Caldas de Araújo Publisher: Revista dos Tribunais Código Civil comentado Parte Especial. LIVRO I. DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES TÍTULO V. DOS CONTRATOS EM GERAL Capítulo II. DA EXTINÇÃO DO CONTRATO Page: RL-1.75 https://proview.thomsonreuters.com/launchapp/title/rt/codigos/148837240/v5/page/RL-1.75%20). (grifo nosso).Em consonância, os ensinamentos de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:2. Resilição. Modo de extinção do contrato por simples declaração de uma (resilição unilateral) ou de ambas (resilição bilateral) as partes. É o gênero do qual são espécies o distrato, a denúncia, a revogação e a renúncia. É extinção sem retroatividade das obrigações das partes. Sobre resilição de contratos de longa duração a termo, v. Nery. Soluções Práticas, v. II, n. 14, pp. 429-439.• 3. Distrato e dissenso. Distrato é o negócio jurídico consistente no acordo entre as partes contratantes, com o objetivo de extinguirem o vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato. É regido pelo mesmo sistema jurídico do contrato e deve obedecer, inclusive, à mesma forma do contrato. Em suma, o distrato é a dissolução convencional do contrato. Distingue-se do dissenso bem como do mútuo dissenso, porque o distrato é um verdadeiro contrato, isto é, um acordo, ao passo que o dissenso e o mútuo dissenso são o desacordo. V. Bevilaqua. CC, v. IV10, 1093, p. 209. A eficácia típica do distrato está em “eliminar ex tunc – retroprojetivamente, isto é, desde o momento inicial –, ou desconstituir ex nunc – ultraprojetivamente, quer dizer, para o futuro –, todos os efeitos de um negócio anterior entre as mesmas partes”, ficando “incólumes os direitos constituídos medio tempore em favor de terceiros” (Tomasetti. LI 9.º [Oliveira, Coment. Locação, p. 127]).• 4. Distrato e mútuo dissenso. Efeitos da diferença. A doutrina se utiliza da expressão “mútuo dissenso” para referir-se a certa forma de extinção dos contratos bilaterais, consensuais e não solenes, em “que o contrato se ache ainda re integra, isto é, por executar”. Na “vigência de um contrato perfeito e em execução, só um novo contrato poderia dissolver as relações obrigatórias” (Francisco de Paula Lacerda de Almeida. Obrigações, Rio de Janeiro: RT, 1916, § 91º, p. 355). A distinção entre mútuo dissenso e distrato é grande. O mútuo dissenso é modo de extinção de “contratos consensuais de forma livre, mas não extingue os de forma solene” (Francisco de Paula Lacerda de Almeida. Obrigações, Rio de Janeiro: RT, 1916, § 71º, p. 294). A essência do distrato está em ser um contrato para dissolver outro, com a mesma solenidade do próprio contrato, operando seus efeitos a partir de sua realização e deixando intactos os direitos “que desse estado de coisas resultem para terceiros”. O mútuo dissenso “retroage à data da formação do contrato” (Francisco de Paula Lacerda de Almeida. Obrigações, Rio de Janeiro: RT, 1916, § 91º, p. 356).• 5. Distrato e simetria formal relativa. A simetria formal que deve existir entre o contrato e o distrato é apenas relativa, pois requer-se para o distrato a mesma forma do negócio distratado ou alguma outra forma mais solene (Tomasetti. coments. LI 9.º [Oliveira, Coment.Locação, p. 127]). (Código Civil Comentado - Ed. 2022 Author: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery Publisher: Revista dos Tribunais CÓDIGO CIVIL: L 10.406, de 10.1.2002 (CC) – Institui o Código Civil Parte Especial. LIVRO I. DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES TÍTULO V. DOS CONTRATOS EM GERAL Capítulo II. DA EXTINÇÃO DO CONTRATO Seção I. Do distrato Art. 472. Page: RL-2.75 https://proview.thomsonreuters.com/launchapp/title/rt/codigos/100083938/v14/page/RL-2.75%20). (grifo nosso).Da jurisprudência, cito o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça:RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE DEVEDOR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA DE RETROVENDA NÃO REPETIDA NA ESCRITURA PÚBLICA DO PACTO DEFINITIVO. NECESSÁRIA RENÚNCIA EXPRESSA. MULTA POR EMBARGOS PROCRASTINATÓRIOS. DESCABIMENTO. 1. A promessa de compra e venda de imóvel consubstancia contrato preliminar bilateral, figura autônoma, que materializa relação jurídica de natureza patrimonial, em que as partes se obrigam a concluir certo conteúdo, pronto e acabado, qual seja o fato de realização da compra e venda, mediante outorga da respectiva escritura pública. 2. Tal pacto - perfectibilizado em instrumento público ou particular, registrado ou não em cartório de imóveis - tem caráter autônomo e vinculativo em relação às partes, que ficam, recíproca e irretratavelmente, submetidas às obrigações e condições expressamente estipuladas, salvo se prevista cláusula de arrependimento do comprador ou se ocorrido posterior distrato (resilição). 3. No momento em que ocorrido o acordo de vontades entre o promitente vendedor e o promissário comprador, o contrato preliminar passa a configurar ato jurídico perfeito, cuja validade, inclusive de suas cláusulas, é aferida ao tempo de sua celebração. Desse modo, uma vez constatada a capacidade das partes e a ausência de quaisquer vícios ao tempo da exteriorização da manifestação de vontade, a promessa de compra e venda e respectivas cláusulas remanescerão válidas e eficazes, ainda que não sejam transcritas no pacto definitivo objeto da escritura pública. 4. Diante da força obrigatória e consequente eficácia vinculativa da promessa de compra e venda válida, não se revela possível falar em renúncia tácita da cláusula de retrovenda (a qual não se confunde com a cláusula de arrependimento) que não fora repetida na escritura pública do contrato definitivo. 5. Isso porque, uma vez exigida a manifestação expressa das partes para a instituição de cláusulas especiais na compra e venda (direito de retrovenda, entre outros), sua renúncia deve observar o mesmo rigor, tendo em vista o princípio do paralelismo das formas encartado no artigo 472 do Código Civil. Com efeito, o direito obrigacional, titularizado pelo vendedor, enquanto não for suprimido, de comum acordo, deverá ser observado por ambas as partes contratantes, ainda que a escritura pública silencie a respeito. 6. No tocante ao tempo para o exercício do direito potestativo da retrovenda, o caput do artigo 505 do Código Civil prevê o prazo decadencial "máximo" de três anos, o que não impede que as partes convencionem período inferior, situação que se configurou na hipótese dos autos. 7. Desse modo, conquanto se afigure impositiva a reforma do fundamento do acórdão estadual no sentido da renúncia tácita da cláusula de retrovenda, é de se manter a improcedência da pretensão autoral, uma vez caduco o exercício do direito requerido pelos promitentes vendedores após o decurso do prazo decadencial expressamente estipulado na promessa de compra e venda. 8. Nos termos da Súmula 98/STF, os embargos de declaração opostos com nítido propósito de prequestionamento não tem caráter protelatório, motivo pelo qual descabida a multa do parágrafo único do artigo 538 do CPC de 1973. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.364.272/MG, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/5/2018, DJe de 12/6/2018.). (grifo nosso).Em harmonia, o posicionamento deste Tribunal de Justiça:DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA FUNDADA EM CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. EMBARGOS MONITÓRIOS. ALEGAÇÃO DE DISTRATO VERBAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA DE UM DOS COMPRADORES. AUSÊNCIA DE PROVA IDÔNEA DE EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação monitória fundada em contrato particular de compra e venda de estabelecimento comercial, rejeitou embargos monitórios e constituiu título executivo judicial, condenando os réus, solidariamente, ao pagamento do saldo devedor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar se o recurso observa o princípio da dialeticidade recursal; (ii) examinar se o apelante pode ser excluído da obrigação contratual em razão de alegado distrato verbal e de sua retirada precoce do empreendimento; (iii) verificar se a prova escrita apresentada é suficiente para amparar a constituição do título executivo judicial na via monitória. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões de apelação impugnam, de forma suficiente, os fundamentos da sentença, ainda que reiterem teses já deduzidas nos embargos monitórios, desde que haja confronto específico com a conclusão adotada na origem acerca da subsistência da obrigação contratual. 4. A ação monitória exige prova escrita sem eficácia de título executivo que evidencie a existência da obrigação (art. 700 do CPC). 5. Consta dos autos contrato particular de compra e venda do estabelecimento comercial firmado entre a autora e os dois réus, documento que demonstra a participação direta do apelante na avença e a assunção das obrigações dela decorrentes. 6. A alegação de retirada do negócio e de distrato verbal não foi comprovada por documento idôneo apto a demonstrar liberação da obrigação contratual. 7. A extinção ou modificação de contrato formalizado por escrito deve observar o paralelismo das formas (art. 472 do Código Civil), inexistindo prova de distrato celebrado com a credora. 8. Eventual assunção de dívida por terceiro exige consentimento expresso do credor (art. 299 do Código Civil), circunstância não demonstrada nos autos. 9. Declaração unilateral subscrita por terceiro estranho à relação contratual possui natureza meramente testemunhal e não tem aptidão para afastar a força vinculante do contrato regularmente firmado entre as partes. 10. Ausente prova de liberação do apelante da obrigação assumida, subsiste a responsabilidade decorrente do instrumento contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e não provido. Tese de julgamento: A reiteração, em apelação, de teses já deduzidas nos embargos monitórios não configura, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade, quando houver impugnação suficiente dos fundamentos da sentença; a alegação de distrato verbal ou de reorganização interna entre compradores não afasta a responsabilidade contratual assumida em instrumento escrito perante a credora, sobretudo quando inexistente prova de distrato formal ou de consentimento do credor para eventual assunção da dívida por terceiro. Dispositivos relevantes citados: arts. 299, 389, 421, 422 e 472 do Código Civil; arts. 700 e 1.010 do Código de Processo Civil. Resumo em linguagem acessível: Uma pessoa vendeu um ponto comercial para dois compradores, que assinaram contrato com obrigação de pagar o preço combinado. Um deles recorreu dizendo que saiu do negócio pouco tempo depois e que não deveria pagar a dívida. O tribunal entendeu, primeiro, que o recurso podia ser analisado porque atacou de forma suficiente a sentença. No mérito, concluiu que não houve prova válida de distrato nem concordância da credora com a saída do comprador ou com eventual transferência da dívida. Por isso, foi mantida a condenação ao pagamento do valor devido. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0021759-62.2024.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO -
J. 08.05.2026). (grifo nosso).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONCESSÃO DE LIMINAR. INDISPONIBILIDADE DO BEM. CABIMENTO. ART. 300 DO CPC. FUMUS BONI IURIS. PERICULUM IN MORA. REQUISITOS PREENCHIDOS. DISTRATO QUE DEVE OBSERVAR A MESMA FORMA DO CONTRATO. PARALELISMO DAS FORMAS. ART. 472 DO CÓDIGO CIVIL. NECESSÁRIA DILAÇÃO PROBATÓRIA. GARANTIA DA EFETIVIDADE DE EVENTUAL SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROTEÇÃO DE TERCEIROS. PODER GERAL DE CAUTELA. RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0041318-39.2023.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADORA ANA LUCIA LOURENCO -
J. 29.09.2023). (grifo nosso).
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES, CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DA PARTE RÉ. ALEGADA QUITAÇÃO DOS VALORES ADVINDOS DA RESCISÃO CONTRATUAL. DISTRATO CELEBRADO PELA CONSTRUTORA COM APENAS UM DOS CONTRATANTES. COCONTRATANTE QUE NÃO DETINHA PODERES PARA REPRESENTAR A APELADA OU RECEBER VALORES EM NOME DESTA. AUTORA QUE FIGUROU EXPRESSAMENTE NO PACTO ORIGINÁRIO E NÃO ANUIU COM OS TERMOS DA RESCISÃO. INOPONIBILIDADE DO DISTRATO EM RELAÇÃO A ELA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS MAJORADOS. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E, NO MÉRITO, DESPROVIDO.I. Caso em exame1. Recurso de apelação interposto por construtora em face de sentença que a condenou a restituir à autora sua cota-parte (50%) dos valores pagos em um compromisso de compra e venda de imóvel. O contrato de compra e venda foi firmado pela autora e seu então companheiro. Posteriormente, a construtora celebrou um termo de distrato e restituiu a integralidade dos valores pagos exclusivamente ao ex-companheiro da autora, sem a anuência ou participação desta. A apelante sustentou que já havia quitado sua obrigação ao devolver os valores.II. Questão em discussão2. A controvérsia consiste em definir a validade e a eficácia de um termo de distrato celebrado entre a vendedora e apenas um dos dois compradores que figuraram no contrato de compromisso de compra e venda originário, e se a restituição integral dos valores a este único comprador exime a vendedora da obrigação perante a compradora que não participou do ato.III. Razões de decidir3. A rescisão do contrato foi realizada unilateralmente por um dos contratantes, sem a anuência da apelada, o que torna o ato inoponível a ela.4. A apelada figura expressamente no contrato como promitente compradora, o que lhe confere legitimidade para pleitear a restituição proporcional dos valores pagos.5. A devolução dos valores pela construtora foi feita exclusivamente ao outro contratante, sem autorização expressa da apelada, configurando falha na execução contratual.6. A ausência de procuração que conferisse poderes ao outro contratante para receber valores em nome da apelada impede que seus atos produzam efeitos jurídicos na esfera desta.7. A sentença foi mantida, reconhecendo o direito da apelada à restituição de 50% do valor total das parcelas pagas, com a retenção de 10% sobre o montante.IV. Dispositivo e tese8. Apelação cível conhecida e, no mérito, desprovida, mantendo a sentença em sua integralidade.Tese de julgamento: O distrato de compromisso de compra e venda firmado por pluralidade de compradores deve ser celebrado por todos os contratantes, em observância ao princípio do paralelismo das formas (art. 472, CC). É inoponível e ineficaz em relação ao comprador que não anuiu com a rescisão o distrato celebrado unilateralmente com apenas um dos cocontratantes, quando este não detém poderes para representar os demais._________Dispositivos relevantes citados:
CC/2002, arts. 421, 422, 653 e 662; CPC/2015, arts. 487, I, 539, § 1º, 335, III, e 472; CDC, art. 1º.Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt nos EREsp 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 2ª Seção, j. 09.08.2017; STJ, Resp 1.864.633/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Corte Especial, j. 09.11.2023.Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que a empresa Coral Engenharia deve devolver à autora, Caroline, o valor de R$ 11.462,15, referente à metade do que ela pagou por um imóvel, pois ela também era parte do contrato e não concordou com a rescisão feita apenas por seu ex-companheiro. A empresa alegou que já havia devolvido os valores a ele, mas isso não é válido, pois ele não tinha autorização para receber em nome dela. Assim, a decisão manteve a sentença anterior, que reconheceu os direitos da autora e determinou a devolução do dinheiro. Além disso, os honorários do advogado da autora foram aumentados em 1% devido ao recurso da empresa não ter sido aceito. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000025-97.2020.8.16.0193 - Colombo -
Rel.: ROTOLI DE MACEDO -
J. 13.10.2025). (grifo nosso).
Sustenta ainda o apelante que sua pretensão encontraria amparo na Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual é admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda ainda que desprovido de registro. Contudo, a orientação sumular não se revela suficiente para conduzir à reforma da sentença na hipótese em exame.Isso porque a controvérsia não decorre da mera ausência de registro do compromisso de compra e venda invocado pela embargante, mas da conclusão de que a alienante apontada no negócio jurídico posteriormente celebrado já não possuía legitimidade para dispor dos direitos aquisitivos discutidos, os quais já haviam sido objeto de cessão anteriormente formalizada por escritura pública.Assim, ainda que se admita, em tese, a proteção possessória decorrente de compromisso de compra e venda não registrado, tal circunstância não afasta a necessidade de demonstração da legitimidade da cadeia negocial invocada para amparar os embargos de terceiro, requisito não evidenciado no caso concreto.Defende também o recorrente que no momento da aquisição dos imóveis inexistiam averbações ou registros capazes de indicar a existência de constrições judiciais ou demandas aptas a comprometer a aquisição, invocando os artigos 54 da Lei nº 13.097/2015 e 792, inciso IV, do Código de Processo Civil. A alegação, igualmente, não altera a conclusão pela improcedência da ação originária.Isso porque o fundamento adotado pela sentença não está relacionado ao reconhecimento de fraude à execução, tampouco à eficácia de negócio jurídico válido celebrado por proprietário legitimado à disposição do bem.O que se reconheceu foi a ausência de aptidão do negócio jurídico invocado pela embargante para afastar os efeitos da anterior cessão formalizada por escritura pública, circunstância que conduz ao reconhecimento da ineficácia do título apresentado para afastar a constrição judicial.Em outras palavras, a controvérsia situa-se no plano da validade e da eficácia do negócio jurídico utilizado para fundamentar os embargos de terceiro, e não na disciplina registral destinada à proteção de terceiros adquirentes em hipóteses de fraude à execução. Por essa razão, os dispositivos invocados não possuem incidência apta a modificar o resultado do julgamento. Cabe também anotar, ainda que se admitisse, apenas para argumentar, a boa-fé subjetiva da embargante quando da celebração do negócio jurídico com a empresa DBX, tal circunstância, por si só, não seria suficiente para alterar a solução da controvérsia.Isso porque a discussão central não reside na aferição do estado subjetivo da adquirente, mas na eficácia jurídica da cadeia negocial invocada para justificar a aquisição dos direitos aquisitivos objeto da constrição.Desse modo, não demonstrada a aptidão do distrato particular para desconstituir os efeitos da cessão formalizada por escritura pública, a alegação de boa-fé não afasta a conclusão alcançada na sentença.Por fim, registra-se que todos os argumentos relevantes deduzidos pelas partes foram devidamente analisados em extensão suficiente para o deslinde da controvérsia, sendo desnecessário o enfrentamento individualizado de cada argumento ou dispositivo legal invocado quando presente fundamentação apta a sustentar a conclusão adotada.Consideram-se, assim, examinadas as teses relacionadas aos arts. 107, 108, 221, 472, 1.245 e 1.417 do Código Civil, ao art. 792, inciso IV, do Código de Processo Civil, ao art. 54 da Lei nº 13.097/2015, ao art. 129, inciso X, da Lei nº 6.015/1973, bem como aos fundamentos vinculados à Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça, na medida necessária à solução do recurso.Ao final, mantida a decisão atacada não cabe qualquer alteração na condenação dos ônus sucumbenciais.Portanto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo incólume a respeitável sentença também por seus próprios e jurídicos fundamentos.
ConclusãoIII. Pelo exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, nos termos da fundamentação. Considerando o total desprovimento do recurso, em atenção ao art. 85, § 11º, do CPC, majoro os honorários advocatícios fixados na sentença para 16% sobre o valor atualizado da causa.