Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – ARAUCÁRIA PREMIUM ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA. ajuizou ação declaratória de nulidade em face de ASSOCIAÇÃO ECOVILLAS DO LAGO - RESIDENCE - LAZER, afirmando ser proprietária de lote e associada no empreendimento Ecovillas do Lago - Residence - Lazer, administrado pela ré. Insurgiu-se contra a deliberação constante do item 5.5 da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 23/05/2024, pela qual foi aprovada a “Construção de 1.000 (mil) metros de muro Palito, com chamada de capital”, ao custo aproximado de R$ 810.000,00 (mov. 1.1-1º Grau).Sustentou, em síntese, que a obra implicaria intervenção em área comum e que o art. 6º, §3º, do Estatuto exigiria assembleia geral especificamente convocada para essa finalidade, o que não teria ocorrido porque a matéria foi inserida entre diversos assuntos da ordem do dia. Defendeu, ainda, que o empreendimento se submeteria às normas do condomínio edilício aplicáveis ao condomínio de lotes, por força do art. 1.358-A, §2º, I, do Código Civil, razão pela qual deveriam ser observados os quóruns dos arts. 1.341 e 1.342 do mesmo diploma. Alegou que o Ecovillas seria composto por 1.016 unidades e que apenas 110 votos favoráveis foram computados, número insuficiente sob qualquer das classificações legais de obra que invocou. Também afirmou que o cercamento não seria urgente, questionou a regularidade de sua alteração e a transparência das informações relativas à obra, e noticiou prévias notificações extrajudiciais dirigidas à administração (movs. 1.1 e 1.5-1º Grau).Requereu tutela provisória para suspensão dos efeitos da deliberação, da obra e das cobranças dela decorrentes e, ao final, a declaração de nulidade do item 5.5, a devolução das quantias pagas em razão da chamada de capital, a reversão de eventuais obras iniciadas, com retorno do cercamento ao estado anterior, e a condenação da requerida nos ônus sucumbenciais (mov. 1.1-1º Grau).Após emenda destinada à juntada integral do Estatuto (mov. 20.1-1º Grau), o pedido de tutela de urgência foi indeferido no mov. 22.1-1º Grau.A requerida apresentou contestação no mov. 39.1-1º Grau. Suscitou ausência de interesse de agir, ao fundamento de que a matéria poderia ser rediscutida internamente; ilegitimidade ativa; e incorreção do valor da causa, defendendo sua correspondência ao valor global da obra. No mérito, sustentou que é associação civil sem fins lucrativos, e não condomínio edilício, de modo que os arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil seriam inaplicáveis. Afirmou que o art. 6º, §3º, do Estatuto exige convocação específica, não exclusiva, e que o edital individualizou a construção do muro. Defendeu a incidência do art. 48 do Código Civil e do art. 19 do Estatuto, segundo os quais as deliberações são tomadas por maioria dos presentes, bem como observou que nem todos os 1.016 lotes necessariamente corresponderiam a associados habilitados a votar, inclusive porque o parágrafo único do art. 8º do Estatuto veda voto a associados inadimplentes. Pugnou pela improcedência.Na impugnação do mov. 42.1-1º Grau, a autora refutou as preliminares e reiterou os vícios de convocação e quórum. Acrescentou que o registro da ata não convalidaria nulidade absoluta, invocou ausência de transparência, de comprovação do orçamento e de regularidade da votação, e juntou documentos de outra demanda judicial na qual a própria requerida se referiu ao empreendimento como “Condomínio de Lotes” e sustentou serem aplicáveis os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil. A partir disso, alegou comportamento contraditório e violação à boa-fé objetiva.As partes requereram o julgamento antecipado, dispensando a produção de outras provas (movs. 46.1 e 47.1-1º Grau), e a instrução foi encerrada no mov. 49.1-1º Grau. Em decisão posterior, foi mantido o valor da causa em R$ 9.798,60, por corresponder à repercussão patrimonial individual discutida pela autora (mov. 65.1-1º Grau).Sobreveio sentença no mov. 71.1-1º Grau, que rejeitou as preliminares e julgou improcedentes os pedidos. Entendeu que a existência de mecanismo interno de revisão não afasta o interesse processual; manteve o valor da causa; reconheceu que a requerida se constitui como associação civil; interpretou a exigência de assembleia “especificamente convocada” como necessidade de indicação expressa da matéria na ordem do dia, e não de pauta exclusiva; e concluiu que, inexistindo demonstração de estrutura jurídica de condomínio edilício, não seria possível transpor automaticamente os quóruns dos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil. Aplicou, assim, a regra estatutária de maioria simples dos presentes.Após embargos de declaração, a decisão do mov. 90.1-1º Grau integrou o capítulo sucumbencial e fixou os honorários advocatícios, por apreciação equitativa, em R$ 3.537,08, com fundamento no art. 85, §§8º e 8º-A, do Código de Processo Civil, diante do baixo valor da causa e do parâmetro da Tabela de Honorários da OAB/PR.A autora interpôs apelação no mov. 95.1-1º Grau. Sustenta que a sentença partiu de premissa inadequada ao tratar a pretensão como simples aplicação analógica das regras do condomínio edilício. Afirma que o Ecovillas seria condomínio de lotes e que o art. 1.358-A, §2º, I, do Código Civil determina diretamente a aplicação, no que couber, do regime do condomínio edilício. Reitera que a obra em área comum estaria sujeita aos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil e que 110 votos favoráveis, em universo de 1.016 unidades, seriam insuficientes.Alega, ainda, que o art. 6º, §3º, do Estatuto não se satisfaz com a mera inclusão da matéria entre outros itens, pois a expressão “assembleia geral especificamente convocada para esse fim” exigiria finalidade própria e mais restrita. Insiste que os documentos juntados no mov. 42-1º Grau demonstram que a apelada, em outra ação, qualificou o empreendimento como “Condomínio de Lotes” e defendeu a incidência dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, de modo que a posição agora sustentada violaria a boa-fé objetiva e a vedação ao comportamento contraditório. Invoca os arts. 371 e 489, §1º, IV, do CPC, afirmando que tais documentos não teriam recebido adequada valoração.A recorrente também distingue os julgados utilizados na sentença: afirma que o julgado deste Tribunal relativo a clube de golfe tratava de destituição de administração associativa e que o julgado do Tribunal de Justiça de Minas Gerais dizia respeito à instalação de brinquedos em praças de associação de moradores, situações que reputa materialmente distintas. Pede a reforma para reconhecimento do regime de condomínio de lotes, declaração de nulidade do item 5.5 da AGE de 23/05/2024, inexigibilidade da chamada de capital e restituição dos valores comprovadamente pagos. Subsidiariamente, requer a cassação da sentença por deficiência de fundamentação. Impugna, ainda, a fixação equitativa dos honorários no mov. 90.1-1º Grau e postula a inversão da sucumbência (mov. 95.1-1º Grau).Em contrarrazões (mov. 100.1-1º Grau) a apelada sustenta que administra loteamento fechado e que não houve prova de instituição formal de condomínio de lotes, com unidades autônomas, frações ideais e convenção condominial. Defende que a expressão “no que couber”, constante do art. 1.358-A, §2º, pressupõe a prévia constituição jurídica do condomínio de lotes; que a referência feita em outra demanda não altera a natureza jurídico-real do empreendimento; que o edital discriminou a obra, a chamada de capital e seu custo; e que “especificamente” não significa “exclusivamente”. Afirma que 206 associados estavam validamente habilitados e participaram da votação eletrônica, dos quais 110 votaram favoravelmente, correspondendo a 53,40%, suficiente à maioria simples prevista no art. 19 do Estatuto. Requer o desprovimento e a majoração dos honorários recursais.
É a breve exposição.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso comporta conhecimento. A inexatidão material existente nas contrarrazões quanto à indicação da localidade de sua elaboração não compromete a compreensão da peça nem a dialeticidade, pois os fundamentos recursais foram especificamente enfrentados. Do mesmo modo, a referência, na abertura das razões de apelação, a “ação revisional” constitui erro material sem repercussão na identificação da demanda ou na delimitação da insurgência.A controvérsia recursal concentra-se em definir o regime jurídico aplicável ao empreendimento Ecovillas do Lago - Residence - Lazer e, a partir daí, verificar a validade da convocação e do quórum empregados na deliberação do item 5.5 da Assembleia Geral Extraordinária de 23/05/2024. Também se discute a alegada deficiência de fundamentação da sentença, em razão dos documentos relativos à posição jurídica anteriormente assumida pela associação, e o capítulo dos honorários sucumbenciais.A alegação subsidiária de nulidade da sentença não prospera. O art. 371 do Código de Processo Civil dispõe que “o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de seu convencimento”. Por sua vez, o art. 489, §1º, IV, estabelece que não se considera fundamentada a decisão que “não enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador”. A sentença identificou a controvérsia sobre a natureza associativa da requerida, a pretendida aplicação das normas condominiais, a convocação e o quórum, concluindo, de forma motivada, pela prevalência do regime estatutário (mov. 71.1-1º Grau). Eventual insuficiência na valoração de determinado documento ou desacerto da conclusão jurídica não se confunde com ausência de prestação jurisdicional e, ademais, a matéria é essencialmente documental e foi submetida ao contraditório, tendo as próprias partes dispensado outras provas (movs. 46.1 e 47.1-1º Grau).No mérito, a forma associativa da administradora, isoladamente considerada, não é suficiente para excluir a possibilidade de existência de condomínio de lotes. A questão deve ser resolvida pela estrutura jurídico-real do empreendimento demonstrada nos autos. O art. 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei nº 13.465/2017, dispõe:
“Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes: I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística; (...)”.
A regra do §2º pressupõe, portanto, a existência de condomínio de lotes nos moldes do caput, com partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. Não basta que determinado empreendimento possua lotes, administração coletiva, equipamentos de uso comum ou rateio de despesas para que se opere, automaticamente, a transformação de sua estrutura jurídica em condomínio de lotes.No caso, os documentos registrais juntados pela própria requerida nos movs. 39.12 a 39.18-1º Grau identificam imóveis integrantes do “Loteamento denominado ECOVILLAS DO LAGO - RESIDENCE - LAZER”, descrevendo lotes e quadras individualizados. As matrículas examinadas não evidenciam registro de instituição de condomínio de lotes nem a constituição de unidades autônomas acompanhadas das correspondentes frações ideais sobre partes comuns. Ao contrário, a qualificação registral expressamente constante dos documentos é a de loteamento.Essa conclusão não é afastada pela circunstância de a associação administrar espaços e serviços coletivos. O que se discute é a incidência direta do regime jurídico do condomínio de lotes e, para tanto, seria necessária a demonstração do pressuposto normativo previsto no art. 1.358-A. A administração coletiva por associação e a utilização estatutária da expressão “áreas comuns” são compatíveis com a organização interna do loteamento e não suprem a ausência de prova da instituição jurídico-registral do condomínio.Também não modifica essa conclusão a documentação juntada no mov. 42-1º Grau. Nela, a autora reproduziu trechos de petição inicial apresentada pela própria apelada nos autos n. 0001414-40.2025.8.16.0162, em que a associação empregou a expressão “Condomínio de Lotes da Requerente” e sustentou serem “plenamente aplicáveis os ditames legais que tratam do Condomínio Edilício, os quais se situam entre os artigos 1.331 e 1.358” do Código Civil (mov. 42.1-1º Grau). O documento é relevante e deve ser valorado, mas não possui o efeito jurídico que a recorrente lhe atribui.A natureza jurídico-real de empreendimento imobiliário não se constitui por confissão, nomenclatura empregada em comunicação institucional ou tese jurídica formulada em outro processo. A parte pode admitir fatos, mas a qualificação jurídica decorrente da forma de instituição e dos registros imobiliários submete-se ao regime legal correspondente. Por isso, a posição anteriormente sustentada pela associação pode ser considerada na avaliação de sua coerência argumentativa, mas não cria, por si, condomínio de lotes nem substitui os requisitos de sua instituição.Pela mesma razão, não se verifica comportamento contraditório apto a impor a incidência dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil. A boa-fé objetiva impede o exercício abusivo de posições incompatíveis quando presentes os respectivos pressupostos, mas não autoriza que uma qualificação jurídica equivocadamente defendida em processo diverso modifique a natureza real do empreendimento ou estabeleça regime jurídico indisponível à vontade das partes. A solução deve decorrer dos fatos e documentos constitutivos demonstrados nestes autos.Nessa perspectiva, os julgados invocados na sentença acerca de associações civis não constituem o fundamento determinante da solução. A recorrente corretamente aponta diferenças fáticas entre o presente caso e o julgado relativo à destituição de administração de clube de golfe, assim como em relação ao julgado referente à instalação de brinquedos em praças de associação de moradores. Tais distinções, contudo, não conduzem ao acolhimento da apelação, pois a conclusão ora adotada decorre diretamente da estrutura registral demonstrada nos autos e da inexistência de prova de instituição do Ecovillas como condomínio de lotes.Afastada a premissa de incidência direta do art. 1.358-A, §2º, I, não se aplicam à deliberação impugnada os quóruns previstos nos arts. 1.341 e 1.342 do Código Civil. Os dispositivos, invocados desde a inicial, estabelecem:
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. (...)§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.”“Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.”
Como esses dispositivos não regem a deliberação em exame, fica prejudicada, para fins de definição do quórum, a classificação do muro como obra necessária, útil ou voluptuária. Também não procede a premissa de que os 1.016 lotes devam necessariamente compor o denominador da votação. Esse raciocínio depende justamente da aplicação do regime condominial que não foi demonstrado.A disciplina pertinente é a associativa e estatutária. O art. 48 do Código Civil dispõe:
“Art. 48. Se a pessoa jurídica tiver administração coletiva, as decisões se tomarão pela maioria de votos dos presentes, salvo se o ato constitutivo dispuser de modo diverso.”
Em consonância, o art. 19 do Estatuto da apelada estabelece que as decisões em Assembleias Gerais “serão tomadas por maioria simples de votos dos membros presentes, salvo nos casos em que for exigido número mínimo mais elevado e obrigarão a todos os associados, inclusive aqueles que a ela não compareceram” (mov. 20.1-1º Grau). A sentença consignou, ainda, que o Estatuto atribui um voto a cada lote e não estabelece quórum qualificado específico para a hipótese discutida (mov. 71.1-1º Grau).Os dados da votação são coincidentes entre as partes quanto aos números relevantes: houve 206 votantes validados e 110 votos favoráveis. A própria inicial reproduz o relatório eletrônico com “206 Votantes Validados” e “110 Favoráveis” (mov. 1.1-1º Grau), enquanto as contrarrazões registram que os 110 votos correspondem a 53,40% dos participantes habilitados (mov. 100.1-1º Grau). A reprodução feita na inicial contém aparente duplicidade na denominação das demais categorias de voto, ambas indicadas como “Abstenções”, mas essa inexatidão não interfere na conclusão, pois 110 votos superam metade dos 206 votantes validados.Resta examinar a convocação. O art. 6º, §3º, do Estatuto, conforme transcrito e debatido pelas partes, estabelece que as áreas comuns “SOMENTE PODERÃO SER ALTERADAS MEDIANTE DELIBERAÇÃO TOMADA EM ASSEMBLÉIA GERAL ESPECIFICAMENTE CONVOCADA para esse fim” (movs. 1.1 e 39.1-1º Grau). Não há controvérsia útil, para fins dessa regra estatutária, de que o cercamento submetido à deliberação foi tratado como intervenção em espaço comum; a própria contestação reconhece que o local do muro é espaço comum e defende a observância do §3º (mov. 39.1-1º Grau).A expressão “especificamente convocada para esse fim”, todavia, não equivale, sem previsão expressa, a assembleia convocada exclusivamente para uma única matéria. A exigência estatutária assegura que a alteração de área ou bem comum seja previamente individualizada na convocação, de modo a permitir ciência inequívoca dos associados e participação consciente na deliberação. “Especificamente” qualifica o objeto anunciado; não acrescenta, por si só, proibição à apreciação de outras matérias também regularmente especificadas.O edital de convocação juntado no mov. 39.19-1º Grau individualizou a matéria no item 5.5 como “Construção de 1.000 (mil) metros de muro Palito, com chamada de capital”, indicando custo aproximado de R$ 810.000,00. A pauta também discriminou outras intervenções, entre elas calçamento em paver, trocadores de calor, guarda-corpo e gerador, mas a coexistência de matérias distintas não retirou a especificidade da convocação do muro. Não houve deliberação surpresa sob rubrica genérica de “assuntos gerais”; a obra, sua extensão, a chamada de capital e o valor estimado foram previamente identificados.A interpretação defendida pela apelante, segundo a qual a norma perderia utilidade se não exigisse reunião exclusiva, não convence. A utilidade do §3º reside justamente em impedir que alterações de áreas comuns sejam deliberadas sem indicação específica no instrumento convocatório. Exigir exclusividade temática demandaria previsão estatutária mais restritiva, inexistente no texto transcrito. Assim, a circunstância de a AGE conter outros assuntos não configura violação do art. 6º, §3º.As demais alegações relacionadas à transparência, ao orçamento, ao registro da ata, à regularização anterior do cercamento e às notificações extrajudiciais não alteram a conclusão. O registro da ata, de fato, não teria aptidão para convalidar eventual nulidade originária; contudo, os vícios apontados não se verificaram. As notificações demonstram a prévia oposição da autora, mas não modificam o regime jurídico aplicável. Quanto à falta de transparência, o próprio edital individualizou os elementos essenciais da deliberação, e não foi demonstrada quebra substancial do dever de informação capaz de invalidar o ato. Por fim, questões relativas à situação administrativa anterior do cercamento ou a obrigações atribuídas à loteadora não constituem, na presente demanda, fundamento autônomo apto a afastar a validade da deliberação associativa, cujo objeto foi delimitado pela convocação e pelo quórum.Também não há falar em convalidação de nulidade pelo simples registro da ata, como sustentado pela autora na impugnação do mov. 42.1-1º Grau. A premissa abstrata é correta: publicidade registral não sana vício substancial do ato. Ocorre que, no caso, não se reconhece o vício antecedente, pois foram observadas a convocação específica prevista no art. 6º, §3º, e a maioria simples exigida pelo art. 19 do Estatuto.Desse modo, não há nulidade da deliberação correspondente ao item 5.5 da AGE de 23/05/2024. Consequentemente, permanecem hígidos os efeitos da chamada de capital, ficando prejudicados os pedidos de inexigibilidade, restituição de valores, suspensão ou reversão das obras, todos dependentes do reconhecimento da invalidade do ato assemblear.Por fim, não prospera a insurgência relativa aos honorários advocatícios. A decisão integrativa do mov. 90.1-1º Grau reconheceu que o valor da causa, fixado em R$ 9.798,60, é muito baixo e, com fundamento no art. 85, §§ 8º e 8º-A, do Código de Processo Civil, arbitrou a verba sucumbencial em R$ 3.537,08, correspondente ao valor mínimo previsto na Tabela de Honorários da OAB/PR juntada no mov. 74.2-1º Grau para o processo de conhecimento. Veja-se:
“§ 8º Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º.”“§ 8º-A. Na hipótese do § 8º deste artigo, para fins de fixação equitativa de honorários sucumbenciais, o juiz deverá observar os valores recomendados pelo Conselho Seccional da Ordem dos Advogados do Brasil a título de honorários advocatícios ou o limite mínimo de 10% (dez por cento) estabelecido no § 2º deste artigo, aplicando-se o que for maior.”
A solução deve ser mantida. Não houve condenação pecuniária nem proveito econômico global de R$ 810.000,00 em favor da apelada; a própria decisão que estabilizou o valor da causa reconheceu que a repercussão econômica discutida se restringe à esfera individual da autora (mov. 65.1-1º Grau). A aplicação do percentual mínimo de 10% sobre o valor da causa resultaria em quantia inferior ao parâmetro estabelecido pela Tabela de Honorários da OAB/PR, de modo que o arbitramento realizado na origem observa o disposto no art. 85, §§ 8º e 8º-A, do CPC.Mantido o julgamento de improcedência, incide o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Considerando que a verba sucumbencial foi fixada na origem, por apreciação equitativa, em quantia certa de R$ 3.537,08, com observância do art. 85, §§ 8º e 8º-A, do CPC, a majoração recursal deve operar mediante acréscimo à verba já arbitrada, em consideração ao trabalho adicional desenvolvido nesta instância.Desse modo, consideradas a extensão e a complexidade das questões devolvidas ao Tribunal e a apresentação de contrarrazões (mov. 100.1-1º Grau), majoram-se os honorários advocatícios em R$ 700,00 (setecentos reais), passando a verba sucumbencial a totalizar R$ 4.237,08 (quatro mil, duzentos e trinta e sete reais e oito centavos), incidindo sobre a parcela ora acrescida correção monetária a partir deste arbitramento e juros de mora a partir do trânsito em julgado.Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação, mantendo a sentença de mov. 71.1-1º Grau, integrada pela decisão de mov. 90.1-1º Grau, e majorando os honorários advocatícios na forma acima estabelecida.