RECURSO INOMINADO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO
DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AQUISIÇÃO DE BEM
IMÓVEL. COBRANÇA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. ACRÉSCIMOS DE
JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. TENTATIVA DE COMPOSIÇÃO EXTRAJUDICIAL
FRUSTRADA. SENTENÇA (MOV. 24.1) DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA
RECURSAL. ANÁLISE DO RECURSO DA RÉ. PRELIMINAR DE OCORRÊNCIA DA
PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA ACERCA DA CORRETAGEM
COBRADA. PROCEDÊNCIA. AÇÃO AJUIZADA APÓS O TRANSCURSO DE 3 (TRÊS)
ANOS DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. PLEITO DE RETENÇÃO DOS VALORES.
IMPROCEDÊNCIA. PARCIAL DEVOLUÇÃO DEVIDA. INADIMPLÊNCIA DOS
AUTORESS QUE NÃO IMPLICA NO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DA RÉ.
ANÁLISE DO RECURSO DOS AUTORES. PLEITO DE CULPA DA RÉ PELA RESCISÃO
DO CONTRATO. IMPROCEDÊNCIA. AUTORES QUE NÃO CONSEGUIRAM O
FINANCIAMENTO JUNTO À CEF. REITERADO INADIMPLEMENTO (MOV. 13.5).
INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA A QUAL NÃO DESINCUMBE OS AUTORES DE
PROVAR O ALEGADO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 373, INCISO I, DO CPC.
RETENÇÃO PARCIAL DEVIDA. PLEITO DE CONFIGURAÇÃO DOS DANOS MORAIS.
IMPROCEDÊNCIA. INADIMPLÊNCIA. CULPA DOS AUTORES. RECURSO DA RÉ
CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO
E DESPROVIDO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1) Assiste razão à ré no tocante à ocorrência da prescrição trienal da pretensão
indenizatória acerca da corretagem e da SATI cobradas no instrumento
particular. Conforme já se manifestou o Colendo STJ, o prazo prescricional a ser
adotado nesses casos, diz respeito ao de 3 (três) anos, previsto no artigo 206,
§ 3º, inciso IV, do Código Civil. Compulsando-se ao contrato de promessa de
compra e venda (mov. 1.9), verifica-se que o mesmo é datado de 05 de
Dezembro de 2010, enquanto que a ação só fora ajuizada em 29 de Agosto de
2014. Isto posto, é imperioso reconhecer que tais pretensão indenizatórios
encontram-se prescritas.
2) Não há que se falar na legalidade da retenção integral dos valores, pois
houvera a rescisão do contratual, ainda na seara extrajudicial. Em que pese a
inadimplência dos autores, a manutenção dos valores pagos na integralidade,
consubstanciam-se em enriquecimento sem causa, pois não fora prestada a
contraprestação da Recorrente, ao passo que o negócio fora desfeito por força
do inadimplemento dos autores. É devida, portanto, a retenção parcial dos
valores nos moldes exarados pelo D. Juízo , conforme aduz o artigo 53 doa quo
Código de Defesa do Consumidor.
3) Não há culpa da ré pela rescisão do negócio, pois o mesmo não logrou êxito
pela impossibilidade de obtenção de financiamento pela Caixa Econômica
Federal. Tal disposição está expressa no contrato na cláusula 4.1.6, e era de
responsabilidade exclusiva dos autores. Ademais, conforme comprova o
extrato juntado aos autos (mov. 13.5), a inadimplência dos autores já era
reiterada.
4) Em que pese à inversão do ônus probatório, o mesmo não tem o condão de
desincumbir os autores de provar o alegado, mediante o que preceitua o artigo
373, inciso I, do digesto processual civil. Isto posto, competiria aos autores
provarem que o financiamento não fora obtido por responsabilidade da ré, o
que não restou provado nos autos.
5) Não há o que se falar em qualquer configuração de Danos Morais, uma vez
que a culpa pela rescisão do contratual ocorreu pelos próprios autores, os
quais estavam em inadimplência com as obrigações pactuadas e cientes de
que a responsabilidade para obtenção do financiamento, competia
exclusivamente a eles.
6) Pelo exposto, deve a sentença ser parcialmente reformada, apenas para
reconhecer a prescrição das pretensões indenizatórios acerca dos honorários
de corretagem e da SATI, devendo os respectivos deveres indenizatórios serem
afastados. No mais, deve a sentença ser mantida pelos seus próprios
fundamentos (art. 46 LJE).
Precedentes:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação
do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS,
concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO
CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a
demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2.
Prejudicadas as demais alegações constantes do Recurso Especial. 3. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO.
(STJ – Resp nº 1.551.956-SP – Segunda Seção – Data de Julgamento: 24/08/2016 – Data
de Publicação: 06/09/2016 – Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino)
RECURSO INOMINADO ? AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E DECLARATÓRIA DE
INEXISTÊNCIA DE DÉBITO ? CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL ? ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ? INOCORRÊNCIA ? ENTREGA REALIZADA
DENTRO DO PRAZO PREVISTO, CONSIDERANDO-SE O PRAZO DE TOLERÂNCIA ? DANOS
MATERIAIS E MORAIS NÃO CONFIGURADOS ? SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA
POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. (...) Da detida análise dos autos, constata-se que
não ocorreu o atraso na entrega do imóvel. Veja-se do contrato de compra e venda,
em seu item 06 de seu ?quadro resumo?, expressa previsão de conclusão das obras
em até 12 meses contados da data da assinatura do ?contrato de financiamento?
(evento 1.5), a qual foi realizada em 28/12/2009, conforme extrai-se do documento
acostado ao evento 1.6/Pg. 14. Desta feita, contabilizando-se o prazo previsto de 12
meses para entrega, esta deveria se realizar em 28/12/2010. Contudo, em
consonância com o entendimento majoritário deste Colegiado, considera-se a
legalidade e legitimidade do prazo de tolerância de 120 dias, postergando- se a
entrega para 28/04/2011. Assim, contabilizando-se referido prazo, se afasta o alegado
atraso na entrega do imóvel, o qual se concretizou em 28/03/2011, conforme faz prova
documento de entrega das chaves (evento 1.8). Desta feita, inexistindo o alegado
atraso, sem respaldo as alegações autoras para reaver indenização a título moral e/ou
material.
(TJPR - 1ª Turma Recursal - 0001389-14.2015.8.16.0021/0 - Cascavel - Rel.: Aldemar
Sternadt - - J. 04.12.2015)